韓國打房祭出最嚴限貸令 台灣能效仿嗎？李同榮：千萬不能

韓國房市過熱，韓國政府近日宣布更嚴厲打房政策，房市趨勢專家李同榮表示，從過去韓國歷次頻繁的政策打房卻都適得其反，未能抓住供需問題核心，房價越打越高，台灣政府應引以為鑑，不但不能學，房產政策不能窮到只剩「打房」。

韓國打房政策，第一，房貸總額將上限6億韓元（約新台幣1,400萬元）。第2，兩間以上住宅的多屋族，貸款成數直接歸零。第三，若購買第二間房，原有住宅必須在六個月內售出。第四，無論是否為首購族，都必須在購屋後六個月內實際入住。第五，首購貸款80%下修至70%及下調優惠額度。第六，房貸最長年限也從40年縮短為30年，

李同榮指出，韓國房產市場起伏集中在首都生活圈，因此首爾成為房價漲跌領頭羊，而因其房市技術循環與投資行為以及槓桿操作有異於台灣，尤其是運用全租房的資金槓桿投資房市成為錯誤政策下的炒作毒瘤。韓國政府打房的力道相較於台灣政府可謂有過之而無不及，但與台灣相同的是打房政策越頻繁，房價卻越打越高，往往把炒房當因，卻未能抓住市場供需核心問題，以致打房政策只能治標，而難以治本。

李同榮提列近十年韓國房價走勢與打房政策的四波因果關係。

（一）第一波2015-2017年：價溫和上漲，政策平穩，整體市場相對穩定。

（二）第二波2018-2020年：房價開始加速上漲，韓國總統文在寅祭出25輪重拳打房，包括加稅與限貸的嚴厲打房政策，但適得其反，房價越打越高。

（三）第三波2021-2022年：房價達到高峰，漲幅驚人，政策調控也更趨於嚴格，但房價仍然越打越高。

（四）第四波2023-2024年：歷經2021至2022年一年半利率強升12碼，從歷史低點0.5%攀升至3.5%，市場開始抑制炒作資金，且因通膨與GDP下滑，導致2023房價開始大幅下修。

李同榮表示，當時台灣很多官學界都把韓國房價下修解讀為打房政策奏效，一致呼籲政府應效法韓國，提出更嚴厲的打房措施，殊不知2023年韓國房價下修主要原因不是打房奏效，而是南韓央行2021年8月啟動緊縮升息循環，韓國樓價才出現崩盤態勢。到2023年5月，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格同比平均下降近20%，其中首爾跌幅最大，部分公寓價格短期居然下跌30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

李同榮認為，韓國打房過劇，導致扭曲市場，不但交易量急凍，後遺症不斷產生，且因過去強勁升息12碼，影響到經濟大幅衰退，韓國政府只好提前啟動降息與限貸寬鬆政策，韓國央行自2024年10月至今已經宣布三次降息，加上限貸寬鬆政策上路，導致房市死灰復燃，首爾核心區域的房價便再次出現上漲趨勢，韓國打房政策失𩆜，台灣不但不能學，反而引以為鑑鑑。

李同榮指出，外國的月亮不會比較圓，無論任何國家，打房政策絕非治本的房產政策，反而會扭曲市場機制而適得其反。如何針對供需因素，找出房價高漲核心問題，對症下藥，讓自由市場能夠充分發揮其效率，卻又要避免炒作行為讓少數人壟斷市場，導致買氣薄弱但成交價卻依然居高不下的情況，就得考慮到更廣的國土均衡開發、交通建設、社宅供應、產業發展、等基礎建設，以及防止大眾非理性的預期心理等面向。

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