下半年九利空罩頂！李同榮：房價從南到北大幅鬆動來了下修指標看這都

吉家網2日公布今年首季房市季報，與去年第4季相較，首季六都暨新竹縣市房市表現價量俱跌，六都房屋每坪成交均價微跌1.2%，六都暨新竹縣市交易量62,892棟寫九年來新低，各都房價表現除新北市仍小漲0.67%外，其餘五都呈現小跌，不同於上季台南、高雄領跌，今年第1季為台中、桃園領跌，分居前二名。

吉家網董事長李同榮示警，六都均價與交易量連續兩季下跌，空頭明顯確立，全台房市由南至北、由多轉空，進入下修階段。

李同榮認為，下半年不動產市場在面對關稅戰方興未艾、匯率波動加劇、地緣政治緊張、停滯性通膨、GDP趨緩、交屋潮劇增、建商被迫開工、營建資金斷鏈、消費者信心下滑等九大利空，下半年房市將因九大利空罩頂，影響房價大幅鬆動，激勵觀望買盤進場，交易量逐季回溫。

吉家網企研室處長莊文樹分析，第1季六都房價以新北市表現抗跌小漲0.67%，其餘五都分別呈現跌勢，依次為台北市微跌0.52%、台南市下修0.53%、高雄市小跌0.68%、桃竹1.44%台中市-2.08%；去年第4季房價跌幅高達4.32%的台南市與跌幅達5.64%的高雄市，今年首季跌幅收斂，「台積宅」核心與外溢地區於去年第4季率先領跌後，今年第1季跌勢稍有緩和。

莊文樹指出，雙北市則延續上一季抗跌走勢，在漲跌之間盤整，依目前第2季市場現況觀察，房價下修幅度不大，因此買方持續觀望，交易量就持續劇減，難以於短期內迅速回溫，後市看空。

李同榮指出，雖然近兩季六都房市轉空，但從今年第1季與去年同期房市比較，六都暨新竹縣市全數上漲，台北市房價年漲幅達7.67%，新北市年漲5.84%，而桃園與台中表現強中帶弱，桃園市年漲幅3.36%、台中市年漲幅2.76%，台南市、高雄市表現轉弱，高雄市年小漲1.42%、台南市年小漲0.66%，房價漲勢收斂。

他表示，六都房價漲幅已大幅收斂，且由南而北、有逐季鬆動的跡象。他強調，房價近一年來已由去年前三季漲勢收斂而轉為去年第4季與今年第1季的小跌現狀，認為六都房價年漲幅的數據雖是上漲，但不宜以此論定「現在房價仍在漲」。

李同榮分析，觀察六都這波高價與前波低價的漲幅推估，領漲與超漲的都會區房價率先轉弱，也就是說房價下修將由南而北逐步修正。認為這一波市場下修指標的都會區將是上波領漲的台南市，下修的行政區指標是台南市新化區與安定區，主要是「台積宅」外溢與超漲效應。

他指出，而抗跌指標的都會區是這波漲幅落後的「台北」，抗跌行政區指標為台北市「士林、北投」，主要是因為輝達AI北士科效應，將延伸效應至「社子島開發」，是未來房市下修最具抗跌性的指標行政區。

李同榮進一步分析，六都房市連續兩季價量俱跌，再加上第2季至5月底為止，無論是預售或成屋都仍呈現價跌量縮走勢，可以直接判斷房市已由多轉空。

他認為，下半年市場在面對關稅戰方興未艾、匯率波動加劇、地緣政治緊張、停滯性通膨、GDP趨緩、交屋潮劇增、建商被迫開工、營建資金斷鏈、消費者信心下滑等九大利空，下半年房市將因九大利空罩頂，影響房價大幅鬆動，激勵觀望買盤進場，交易量逐季回溫。

李同榮指出，雖然下半年有九大利空影響，但近年來台灣AI產業大肆擴張，包括輝達海外總部落腳北士科、桃園將建構「亞洲矽谷創新中心」，以及「大南方新矽谷方案」，要以台南沙崙為中心，串聯嘉義到屏東等縣市，打造半導體科技S廊帶，並建構以AI為核心的產業生態系。

李同榮表示，基於政府的AI政策與發展理念，相信對台灣未來的經濟前景與區域發展貝有相當大的激勵作用，相對於下修中房市也會有一股強勁的支撐力道，因此，推估此波房市的下修幅度不會太深，跌勢也不會太久，止跌時程預期在2026第3季，由於跌幅不會太深，自住客應積極看屋，下半年選擇抗跌區域與產品，伺機擇優而入。