多屋族沒申報出租能逃稅？專家搖頭「稅金恐暴增百萬」：房屋稅2.0專打囤房

最近許多房東陸續收到稅務機關寄來的粉紅色通知單，很多人第一眼看到上面的數字「3.2%、4.8%」都嚇一跳。別擔心，也別忽略，這次通知背後，其實藏著一個「合法節稅」的黃金機會。

為什麼有這件事？

政府正在推動《房屋稅2.0新制》，自113年7月1日上路。重點是：對於「非自住用房屋」將根據房東全國持有的戶數，實施「差別稅率」。

也就是說，如果你在台灣持有多戶房產，不論在台北、新北、台中還是其他縣市，只要那間房屋沒有申報為「自住」或「出租」，就會被視為「空置」，稅率直接提高。

不再一律1.2%的稅率，而是這樣分級課稅：

2戶以內－3.2%

3～4戶－3.8%

5～6戶－4.2%

7戶以上－4.8%

換句話說，如果你目前手上的出租房沒有申報為出租使用，未來你可能會從每年繳1.2%的房屋稅，瞬間變成繳3.2%、甚至4.8%。

實際風險試算：房屋稅多繳多少？

舉例（台南大樓70坪）－

建物現值：2,589,200 元

稅率原為自住用 1.2%

房屋稅金額：31,070 元（目前狀態）

假設這間房實際上是出租，但未進行「誠實出租申報」，根據新制房屋稅的全國總歸戶是以「家戶」為單位進行計算，若共持有7戶以上將會改課最高「非自住稅率」4.8%。

關鍵來了！稅金會變成：「2,589,200 × 4.8% ＝ 124,281 元／年 」
對比目前自住稅率1.2%時的稅額31,070元，等於你每年多繳93,211元稅金！五年就多繳46萬元以上，這還是單一物件的稅務差額。

若你手上擁有的是多戶出租型物件（如7戶以上），全部未申報，總體房屋稅負可能從原本的幾十萬暴增到百萬以上的固定支出，不僅侵蝕現金流，也會影響資產報酬率與資金調度彈性。

相反！如果你選擇誠實申報出租，有機會適用優惠稅率。

只要房屋達「合理租金標準」，並依規定上傳租賃契約完成申報，就可能適用「1.5%或2.4%（依各縣市租金標準及申報情形而定）」。

從剛才那間房屋的現值來計算：申報出租後若適用1.5%稅率→ 2,589,200 × 1.5% ＝ 38,838 元／年

多數情況下只比自住稅率（1.2%）多出幾千元，卻能避免被課3.2%、甚至4.8%的重稅！

特別注意：不申報的風險，不只是稅金多繳。

被認定空屋，影響未來稅務信用與查核風險；未誠實申報，恐與租賃專法保障脫鉤（日後無法使用租賃專法爭議處理機制）；節稅空間完全喪失，影響投報率計算與現金流調度。

作為一位用心經營的包租公／房東，你不只是「收租人」，你是資產管理者，懂得稅務策略與法規操作，才是長期獲利的關鍵。

◎本文內容已獲Cosmo房產教練授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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