央行加強金檢衝擊換屋族

2025-04-06 06:55 聯合報／記者林莉／台北報導

市場上已有銀行不做換屋族房貸，行庫主管指出，主要是因為須追蹤客戶情況，帶來額外的行政負擔。本報資料照片

中央銀行第一季理監事會雖未推出第八波選擇性信用管制，而是加重對銀行的金融檢查，業者因擔心金檢挨罰，已開始收緊房貸業務貸放標準，市場甚至傳出部分銀行因為「怕麻煩」，索性不承做換屋族房貸，對換屋族帶來相當大衝擊。

銀行業者表示，央行對換屋族提供「一年過渡期」，允許換屋族在過渡期間短暫持有兩間房產。在此期間，換屋族可申請最高八成貸款，但需簽署切結書，承諾在一年內出售原有的房產。

市場上已有銀行不做換屋族房貸，行庫主管指出，主要是因為銀行須在一年內對客戶情況進行追蹤，這可能會帶來額外的行政負擔。也因此，銀行會透過行政流程進行「技術性卡關」，最常見的婉拒方式，就是告訴客戶目前房貸額度已滿、要排很久的隊，或是把利率拉高、貸款成數從原先客戶期待的八成，降為七成以下，來給客戶軟釘子碰。

尤其，房市交易愈趨低迷，使換屋族在一年內賣房更為困難，不僅銀行覺得檢查換屋族賣房麻煩，連想換屋的民眾壓力也更大。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房產買賣壓縮於一年內實屬不易，這項政策對換屋族影響尤為顯著，她觀察，換屋族在和銀行交涉房貸時，的確面臨更嚴格的貸款審核，增加了資金調度難度。

央行規定換屋族必須在一年內賣出舊屋，徐佳馨分析，這意味著若舊屋在一年內未售出，換屋族等於對銀行違約，這時換屋族在賣屋時，恐為了加速成交而接受遠低於原先預期的售價，這會使民眾在資金調度上更為困難。徐佳馨也觀察，也有不少民眾因為擔心一年內無法如期賣屋，而不敢進場購房換屋。

若想避免一年內換屋的壓力，也有銀行業者建議，換屋族可以考慮先賣後買，這樣就能避免房貸審核上的困難與雙重房貸的財務壓力。不過，這樣的做法可能會讓換屋族暫時無法安置住處，因此，可以考慮與買家協調「售後租回」，即在出售房屋後，短期租回該房產，讓自身不致在完成換屋之前無處可住，倘若無法達成售後租回的協議，換屋族也可尋找其他短期租賃的房屋作為過渡選擇。

房市趨勢專家李同榮說，金融機構在金檢壓力下，對建商與投資客融資態度趨於保守，可能導致資金鏈緊縮，影響市場流動性。

他預測，第二季房市交易價格仍有下行壓力，預估跌幅約百分之三，全年跌幅可能達百分之十。其中，部分區域跌幅甚至可能超過百分之十五，但成熟商圈具較強抗跌能力。另外，今年下半年將迎來大批交屋潮，若投資客因資金需求而降價出售，可能進一步拉低市場價格。