房地產投資跟股票一樣...下跌時大膽買進！老黃：高點適度套現、保留資金

房地產價格上漲的直接原因，是買家比賣家多。

導致買家比賣家多的原因包括，但不限於：

1、租金與未來增值潛力高於預期（最核心的長期動力）

例如新建設、重大交通規劃、科技園區設立等利多，讓投資人預期未來房價與租金將上升，進而帶動搶購潮。

2、大機構或財團進場掃貨（有新的大買家入場）

像是壽險業、建商、基金等大戶大量收購土地或成屋，減少市場流通供給，推升價格。

或是科技大廠狂發年終，園區上萬工程師滿手現金，攜家帶眷開始買房。

3、建商減少推案，存量下降（供給減少，變相造成搶房潮）

若政府打房政策、缺工、缺料等因素導致建商減少推案，市場上新屋供應減少，會使得現有物件更加搶手。

金融環境寬鬆，利率下降（央行放水，流動性湧入）

4、低利率環境下，房貸負擔減輕，投資與自住需求同時增加，推動房價上漲。

例如2008金融海嘯後、2020COVID-19期間，全球央行大放水，房價跟著飆漲。

投資房地產獲利的關鍵在於：

能夠抓住市場忽視的關鍵洞見，在他人發現之前布局。

如果你只是跟著大家湊熱鬧搶房，一窩蜂進場，往往進場已經是高點。例如當大家都說某區「未來潛力無限」，但其實價格已經透支未來10年的增值空間時，進場風險極高。

反之，若能在市場忽視時布局，例如科技業剛宣布設廠、政府剛釋出建設計畫但尚未發酵，就能取得先機。

這要靠你長期去關注政府施政白皮書、參加重大建設公聽會去慢慢蒐集資料。還要有充足的現金流與耐心，在市場低迷時有資金進場撿便宜。

房地產與股票相同，當市場低迷民眾恐懼時，往往才是撿便宜的好時機。

例如2016年房市低迷時，大量投資人出清物件，價格跌到甜蜜點，具遠見的買家當時進場，如今已大賺。

我一個朋友，在sars期間市場最恐慌的時候買了一間萬芳醫院對面的老公寓，只花了400萬，當時的賣家根本找不到人買，價錢打到骨折都沒人問，賣家賣到懷疑人生。

然而今天的行情是2000萬，如果不是當年低點抄底，他們家不可能在台北立足，他一輩子就做對這筆投資，這筆投資夠他吃上一輩子，他說他每次回想起來做夢都會笑。

現金流是關鍵，如果手上沒資金，低點來了只能眼睜睜看著別人撿便宜。

因此，在市場高點時，適度套現、保留資金，才能在市場出現「央行被迫寬鬆」的時刻反手進場。

結論

房地產投資與股票投資的核心邏輯相通——關鍵在於「供需變化」與「市場錯估」。

要嘛比別人更早看到房價將飆升的信號，要嘛在市場低迷、利率轉折時敢於進場，這才是長期獲利的關鍵。

◎本文內容已獲老黃房市筆記授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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