條件好也貸不到新青安？專家點關鍵「一件事」沒處理好

2024-11-08 12:33 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

打房後市場迎首購族時代，不過挑選心儀房產中，代書流程也眉角多，曾有買家收入及信用皆為優等生，卻無法核貸新青安，關鍵竟是物件有租約所影響。專家提醒，新青安除申請條件有所規範，後續也有自住切結需遵守。

信義代書葉惠玲分享，曾有買家歷經三個月看房終於相中滿意物件，決定申請新青安，明明收入、信用皆狀況優良卻無法核貸，關鍵竟是因為一樓住宅物件騎樓出租給了流動攤販存放貨物。買方想要承接租約，但根據新青安貸款規定，若房屋有任何形式的租約存在都無法申請，「即使只是騎樓租約也會影響申請資格。」所幸經過協調，賣方同意支付違約金給流動攤販並提前終止租約，最終順利完成交易。

葉惠玲提醒，以新青安而言，申請房貸後需簽下自住切結書，若簽署人違反承諾，可能需終止相關利息補貼，並需返還補貼期間利息，且重新核定貸款條件，如改變利率及成數等。新青安房貸還會進行貸後管理，如檢視土地登記簿建物謄本是否有所有權再過戶，或辦理不得移轉的預告登記，或設定次順位抵押權給第三人等查核，在在都是首購族該留意的事項。

光是一個小小的騎樓租約就可能引來大問題，更何況購屋細節多，葉惠玲表示，若有專業房仲團隊支持，可確保買房及後續流程順暢。以信義房屋為例，不只新青安，首購一般貸款也有豐富承做經驗，專業代書團隊集結全台交易案件實務經驗共享，面對各式疑難都會設法解決。

因央行限貸令選擇性信用管制措施影響，現行房產交易流程需3-4個月以上。葉惠玲表示，首購族除了支付房屋總價，也勿忘記隱藏成本與費用，如地政登記規費及稅賦，最主要的就是契稅，是房屋移轉現值的6%，若房屋現值300萬，契稅就是18萬，新房子房屋現值通常比較高，契稅也會相對較高。

在產權登記過戶方面，除了代書代辦費用約兩萬元，尚還需支付買賣登記規費，按房屋評定現值和土地公告現值的0.1%計；以及貸款設定登記費，為貸款金額的1.2倍乘以0.1%計算；還有其他費用，如印花稅、仲介費等，建議首購族瞭解後做好通盤的財務規劃。

葉惠玲強調，買房時，產權是動態性資訊，交易過程中需反覆查核確認，避免賣方委託銷售後私下抵押借款等可能的問題，信義房屋會在交易過程中多次調閱謄本，確認抵押權設定、是否遭查封等，多道把關，確保買方權益，也會依客戶情況建議產權登記方案，考量可能的房地合一稅影響，協助規劃最適合的登記方式。

目前大部分銀行房貸仍處於排撥階段，選擇大型房仲公司合作不僅能享有一條龍服務，大品牌優勢還包括更高機率取得房貸核貸機會及理想成數，信義房屋與多家銀行長期合作，能為客戶爭取優惠的貸款條件，還有免排隊且利率優惠的壽險房貸，視客戶信用狀況核貸，利率隨主管機關規定調整為準。