漏水、終止買賣、交屋延遲…留意不動產交易3大糾紛 專家：這招能自保

「金龍海嘯」來襲，讓房市瞬間降溫進入盤整期，不過當多數人態度都轉為保守觀望的同時，市場上還是有部分人有自住換屋或資產調節的實質需求。專家提醒，若想在景氣震盪之際進行不動產交易，一定要做好「履約保證」，才能有效避免可能衍生之糾紛，確保交易安全。

台灣房市近年來多頭氣盛，近期卻受到中央銀行第七波信用管制衝擊，讓不動產交易氛圍明顯轉淡，即便央行再祭出鬆綁條款，為繼承族與換屋族解套，但整體市況仍剩剛性需求撐盤。

安新建經指出，在景氣變動轉折期，更需要留心交易安全；觀察內政部今年上半年統計結果，最常見的交易糾紛分別是「漏水」、「終止委售或買賣契約」與「交屋延遲」，提醒民眾一定要特別留心。

今年成立將滿10年的安新建經處理過各式各樣的糾紛案件，對於內政部此次統計結果，安新建經表示，房屋漏水向來是不動產交易糾紛之冠，歷年來的前五大糾紛都有它，畢竟台灣的氣候本就多雨潮濕，又因地狹人稠，建物多以集合住宅為主，屋齡也普遍偏高，倘若房屋本身設計不良或施工不佳，很容易就出現漏水的窘境。

而終止委售或買賣契約，則成為交易糾紛的第二多，專家分析可能原因有兩個，首先上半年房市景氣大好，不少買賣方交易較衝動，並未深思熟慮、通盤考量。其次在央行祭出限貸令之前，就有不少銀行因不動產放款逼近滿水位，已開始實質緊縮放貸，讓部分買方無力履約。

至於交屋延遲糾紛，專家認為，主因今年許多應完工交屋的預售案，受缺工、缺料等因素影響，工期延宕所致。

房產專家指出，市場預期，當前景氣因政府打炒房政策而蒙上陰霾，後續終止委售或買賣契約的違約案例恐愈來愈多，若想避免這類風險，最佳解方是「善用履約保證服務」。

安新建經表示，所謂「履約保證」，是在不動產的交易過程中，根據買賣雙方所簽下的合約內容，透過設立專戶管理，保障其買賣價金的安全，並確保買賣當事人依約取得應得的價金權利。

安新建經分析，在房市震盪期間，較常見的「終止委售或買賣契約的違約案」，如買方後悔或資金不足；首先「買方後悔」部分，通常是買方在「簽約後到銀行貸款核撥前」違約，賣方可主張從專戶價金中、扣除賣方應付費用後，由賣方沒收買方已付的買賣價金。

另外，「買方資金不足」方面，安新建經指出，如果買方是在「貸款核撥後」違約，賣方得主張買方履行合約，並在取得給付尾款之勝訴確定判決後（銀行已核撥房貸、賣方已過戶給買方），得請求將應給付的尾款扣除標的物尚未清償之債務及相關費用後，給付給賣方。

安新建經表示，「履約保證」不僅保護賣方，也維護買方權益，若在交屋前因賣方因素而交易中斷，例如碰到詐欺、超貸、房產被查封、產權人數混亂等情況，履保公司會將已支付入專戶的買賣價金、扣除買方應付費用後，返還給買方。

安新建經強調，由於銀行收緊不動產放款，勢必目前房市進入震盪期，無論是有剛性需求、或想危機入市，善用「履約保證」是維護自身權益的最佳解方。

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