房屋買賣萬萬稅！一文了解房地合一稅、土增稅「自用」條件怎麼看

房屋在買賣過戶時，稅制相關的許多眉角都要注意，特別是房地合一稅或土地增值稅，都有「自用」優惠稅率，但兩者對「自用」的認定卻有不同。有些民眾以為符合土增稅自用優惠條件，就符合房地合一稅的自用資格，其實不然，並且需要「正確設籍」，才能符合自用條件。

土增稅如何符合「自用」條件？

在賣房時，首先會面臨土地增值稅，土增稅的計算，是依據內政部每年1月1日公告的土地現值，也就是土地漲價總額愈多，按照漲價倍數累進課徵20％至40％稅率。如果土地符合自用條件，則適用10％優惠稅率，比起非自用的一般稅率，至少可節省一半稅金。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，10％自用優惠稅率分為「一生一次」與「一生一屋」。

所謂的「一生一次」，需符合幾項條件，分別是出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並在該地完成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺（約90坪）、或非都市土地面積未超過700平方公尺（約211坪）。

更重要的是，「一生一次」代表每人一生只有使用一次的機會。

不過，「一生一屋」則沒有使用次數限制，但需要使用過「一生一次」的優惠稅率後才能使用，條件相對更嚴，包括出售前5年內未曾出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續6年；出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋；此外，都市土地面積未超過150平方公尺（約45坪）、或非都市土地面積未超過350平方公尺（約105坪）才適用。

房地合一稅「自用優惠」如何認定？

房地合一稅方面，則適用於2016年1月1日之後取得的房屋、土地買賣獲利所得申報，在此之前取得的房屋、土地，則不用考慮房地合一稅，買賣獲利所得併入隔年5月個人綜合所得課徵，也沒有相關自用優惠稅率。

至於房地合一稅的稅率計算，是依據持有時間適用15%至45%的課稅百分比。若符合自用條件，且房地買賣獲利低於400萬元則免課徵，超過400萬元部分也還能享有10%優惠稅率。

不過，條件需同時符合以下三點：第一，由個人、配偶、未成年子女持有，且有設籍並連續居住滿6年；第二，出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；第三，出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

需要特別留意的是，房地合一稅在判斷自用設籍規定，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算，另外，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土增稅亦同。

（本文出自2024.06.29《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）

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