房屋買賣萬萬稅!一文了解房地合一稅、土增稅「自用」條件怎麼看

房屋在買賣過戶時,稅制相關的許多眉角都要注意。示意圖。圖/Ingimage
房屋在買賣過戶時,稅制相關的許多眉角都要注意。示意圖。圖/Ingimage

房屋在買賣過戶時,稅制相關的許多眉角都要注意,特別是房地合一稅土地增值稅,都有「自用」優惠稅率,但兩者對「自用」的認定卻有不同。有些民眾以為符合土增稅自用優惠條件,就符合房地合一稅的自用資格,其實不然,並且需要「正確設籍」,才能符合自用條件。

土增稅如何符合「自用」條件?

在賣房時,首先會面臨土地增值稅,土增稅的計算,是依據內政部每年1月1日公告的土地現值,也就是土地漲價總額愈多,按照漲價倍數累進課徵20%至40%稅率。如果土地符合自用條件,則適用10%優惠稅率,比起非自用的一般稅率,至少可節省一半稅金。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,10%自用優惠稅率分為「一生一次」與「一生一屋」。

所謂的「一生一次」,需符合幾項條件,分別是出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地;地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有,並在該地完成戶籍登記;都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)、或非都市土地面積未超過700平方公尺(約211坪)。

更重要的是,「一生一次」代表每人一生只有使用一次的機會。

不過,「一生一屋」則沒有使用次數限制,但需要使用過「一生一次」的優惠稅率後才能使用,條件相對更嚴,包括出售前5年內未曾出租、或營業的住宅用地;土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前,需持有該土地6年以上,並在該地設有戶籍連續6年;出售時,土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋;此外,都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)、或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

房地合一稅「自用優惠」如何認定?

房地合一稅方面,則適用於2016年1月1日之後取得的房屋、土地買賣獲利所得申報,在此之前取得的房屋、土地,則不用考慮房地合一稅,買賣獲利所得併入隔年5月個人綜合所得課徵,也沒有相關自用優惠稅率。

至於房地合一稅的稅率計算,是依據持有時間適用15%至45%的課稅百分比。若符合自用條件,且房地買賣獲利低於400萬元則免課徵,超過400萬元部分也還能享有10%優惠稅率。

不過,條件需同時符合以下三點:第一,由個人、配偶、未成年子女持有,且有設籍並連續居住滿6年;第二,出售前6年無出租、無營業或執行業務使用;第三,出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

需要特別留意的是,房地合一稅在判斷自用設籍規定,需要個人、配偶、未成年子女中至少一人,實際居住且連續設籍滿6年,如果期間有中斷就不算,並不是以累計設籍來計算,另外,即使子女有設籍且住滿6年,但房屋買賣時若子女已成年,也無法適用自用優惠,這部分土增稅亦同。

(本文出自2024.06.29《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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