能逼投資客拋售？央行第2戶限貸六成專家：這方法可解套、房價難回檔

2024-06-13 18:55 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行13日召開理監事會議，決議維持政策利率不變，針對房市祭出第六波信用管制措施，對第二房貸款成數再降。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，部分投資客可能因為核貸成數不足而拋售物件，但仍可透過解約解套等方式撐一段時間，加上今年股市大漲，房價仍難出現甜甜價。

央行指出，去年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，導致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，去年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢。

為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，此次央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，且與前次一樣沒有寬限期。

徐佳馨分析，降低成數雖會影響換屋族，但央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，由於這些買方即將交屋，最直接會面對核貸成數不足的問題，部分投資客有可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助於緩解目前市場上供給不足的問題，但若股市維持高檔狀態，房價要大幅修正還是有難度。

不過，徐佳馨認為，就算買方無法交屋，可以透過解約解套，或是其他管道借貸，前者物件再回到業者手上，後者能讓買家再撐一段，價格難出現甜甜價，中長期有機會讓市場慢慢消風，卻也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來打房難度更高。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，雖然第二房貸款成數再降，但換屋族應仍有一年切結出售第一屋的緩衝時間，也可善用夫妻贈與配套，對比前次經驗來說，壓力尚緩。

另外，央行決議不升息，陳炳辰試算，按照目前五大銀行平均貸款利率2.176%計算，貸款千萬元，分40年償還，每月的還款約3.1萬元，因為3月底的升息還未完整反映，後續應將近3.2萬元，使用新青安則不到3萬元，還有5年寬限期可用，一年少個數萬元可出國東南亞玩一趟，新青安實惠度還是不言可喻，但也提醒新青安本就以自住為主，現況加強這方面查核，一定程度有助市場撥亂反正。

央行此次調升存準率0.25%，陳炳辰表示，存款準備率調整代表放款緊縮，因此民眾與建商都得有較高額度的存款或銷售績效，有機會讓民眾槓桿無法開太大，或是建商得有一定的開工與銷售率，進而達到些許改善目前熱況，但都得再觀察資金充沛度轉向房產的情勢，若市場仍以房產為唯一投資保值產品，持續湧入的資金，或許得期待更強烈的直接式攻擊。