土地增值稅「謊報自用」破功多繳2倍罰款

台北房市示意圖/記者游智文攝影
台北房市示意圖/記者游智文攝影

不動產是否自用扣徵稅金差很大,若心存僥倖不實申報,小心被稅徵機關追繳時要罰更多!永慶房產專家以真實案例分享,曾有屋主在出售房屋時,隱匿房屋有出租事實,以自用稅率申報土地增值稅,沒想到後續被主觀機關追查申報不實,不但要補繳還要加計2倍罰款。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,土地增值稅是一種「漲價歸公」的概念,因為社會進步使地價上漲,所以土地增值所得應讓大眾共同分享。每年1月1日會由內政部公告土地現值,作為計算土地增值稅的依據,算出土地從買進到賣出期間的漲價總數。為了降低土地自用者的負擔,土地增值稅又分為10%的自用稅率,以及20~40%累進制的一般稅率,意即自用比一般用途的土地節省至少一半稅金,且一般稅率按漲價倍數來決定稅率,也就是土地增值越多稅率就越高。

賣屋的前一年內只要有出租使用,土地增值稅就應按一般稅率申報。承租人只要有申報租賃支出來抵扣所得稅,或曾以租賃契約辦理戶籍遷入,這些資料都可成為主管機關查核租賃情形的管道。陳俊宏提醒,不要以為承租人沒有申報租賃支出或沒有設籍,就可以申報為自用稅率。因近年來政府推動租屋補助,承租人不須取得房東同意即可申請,也是另個可能被查核有出租事實的管道。

陳俊宏呼籲,「千萬不要以身試法,一旦遭主管機關查核申報不實,除了要補稅再繳納罰款,還可能觸犯使公務員登載不實、偽造文書等刑事責任,得不償失!」

目前10%自用優惠稅率的土地增值稅有兩種優惠條件,包含「一生一次」與「一生一屋」,建議消費者可以先確認是否符合相關條件。陳俊宏補充,「一生一次」優惠稅率,除了出售的前一年內沒有提供營業或出租使用,還要符合地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有,並已在該地辦成戶籍登記;同時都市土地面積未超過3公畝(約90坪),或非都市土地面積未超過7公畝(約211坪);最重要的是一人一生以使用1次為限。

陳俊宏建議,如果符合自用條件,可評估優惠稅率用在哪一戶最有利,或是選擇把土地贈與配偶再出售,因配偶間贈與可以申請不課徵土地增值稅且不計算贈與稅,就有多一個「一生一次」可使用。如果擁有多戶自用住宅且符合條件,也可以選在同一天出售與申報,可多戶同時享用「一生一次」優惠。

而「一生一屋」優惠則沒有使用次數限制,但必須使用過「一生一次」之後才能使用,條件也更嚴格。不僅要在出售前5年內沒有提供營業或出租使用;並符合土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍連續滿6年、持有自用住宅滿6年;還要出售時沒有該自用住宅以外房屋;同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪),或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

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