豪宅稅門檻下修、工廠竟也中獎！專家教一招解套

財政部上月頒布「2024個人出售房屋財產交易所得計算規定」，下修豪宅門檻，並把獲利率由17%調高到20%。一般以為只有住宅才受影響，資深地政士表示，新北市有自營工廠也莫名中獎。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，中獎的房屋，是一間位於工業區的透天工廠，早期很多人「客廳即工廠」，屋主也是如此，以個人名義購買登記該棟工廠，從事黑手加工，後來賺了不少錢就退休，將工廠出租給同行，收取租金。

由於年事已高，小孩都已經取得外國籍，也都娶妻生子，在國外落地生根，因此去年決定把這間起家厝出售，和仲介公司簽立委託，釋出出售消息後，因隔壁加工廠有擴廠需求，雙方一拍即合順利售出。

鄭文在表示，該廠房座落於新北市土城區，成交價近9,000萬元，賣方取得房屋的時間約民國70年間，相關原始取得成本早已經不知去向，雖然房屋主要用途載明是工廠，偏偏當初登記是以個人名義登記所有權，符合新北市房地總成交價金額（含車位）6,000萬元以上，或是每坪單價75萬元以上，納入豪宅稅課徵條件。

也因此今年報稅時，以實際房地總成交價金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%，計算其出售房屋之所得額，換算比之前多了近10萬元的交易所得額。

鄭文在表示，有些以個人名義登記的廠房，土地面積很大，房屋面積很小，依照目前的市價，換算成房屋每坪單價一定超過75萬元，甚至百萬元以上，如果去年出售，也會被列入加重課稅對象。

鄭文在表示，早期很多工廠其實都是兼做住家使用，在發跡前以個人名義購置的房屋。這些當年陪他們輝煌騰達的「起家厝」，隨著不動產增值，現在都已經是寸土寸金了。但貴的是土地，並不是房屋，土地必須繳納土地增值稅，但是房屋卻莫名其妙捲入這次的豪宅稅，他們沒有炒房，卻成為受害者。

他表示，對這些早期以個人名義登記的廠房，是否應該網開一面？似乎有想像的空間。另外如果土地多，房子小，土地才是主角，也可考慮將房屋拆除後，以素地的方式賣出，如此一來，就沒有地上房屋的交易所得，也是一種節稅的撇步。

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