股市發燒 房市也瘋狂 專家:同步不同調

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

近月來股市在AI與半導體帶動下衝破2萬點大關,而近期兩檔新募集的ETF申購金額爆表、吸金上千億元,中央銀行總裁楊金龍14日首度示警,呼籲投資人要小心「羊群效應」防範風險。

然而股市發燒,房市是否也瘋狂?房市趨勢專家 李同榮認為股市房市雖然長線走勢會同步,但短線不一定同調,股市是經濟增長的櫥窗,經濟增長又是房市榮景的先行指標,因此,短線漲跌步調會有不同落差。

李同榮指出,經濟榮衰則是房市的先行指標,房市漲跌則往往是反應經濟榮衰之後的市場現象,經濟基本面會好,股市反應在先,房市反應在後,所以,股市房市長線雖然同步,但短線則不一定會同調。

從1990-2000年這段期間,台灣的經濟正在轉型,1990年之前歷經開發中高成長的榮景,房市爆漲近5倍,股市甚至高漲十幾倍到12682點,隨著房市股市崩盤,1990年後歷經十年,股市與房市都雙雙處於低檔盤整,雖然1990-1996年經濟景氣略有好轉,房價雖然只有微漲,但交易量卻爆增至50萬戶的歷史新高,但隨著李登輝兩國論與中共飛彈事件,再加上1997年後亞太金融風暴影響,到2000年,股市房市都回到1990年的原點,這段期間台灣資訊代工業受政策鼓勵蓬勃發展,取代了房地產的火車頭工業地位。

2000年總統大選,政黨第一次輪替,陳水扁上任面對經濟負成長與金融溢放比過高的風險,斷然採取增值稅減半政策,拉房產救金融,以致房地產拉出長達十幾年的多頭,2000-2014年股市由4738點漲到9397點,漲幅幾乎一倍,但房市受2001年陳水扁增值稅減半與2009年馬英久遺贈稅降五倍的政策激勵,台北房價漲了近三倍,中南部漲一倍,平均漲幅兩倍,顯然這段期間投資房市獲利勝過股市。

2014年到2023年,因中美商戰台商製造業回流,台積電大舉投資擴廠,台灣經濟表現優於預期,股市由9307回升到17939點,漲幅幾乎一倍。但同期台北市房價漲幅卻只有12%,從低點算起漲幅約39%,中南部包括二線城市漲幅幾近一倍,全台平均漲幅達71%,顯示這十年來股市投資稍勝房市一籌。

李同榮最後指出,2024 Q1至今,股市因反映Al產業的前瞻性與半導體業後勁衝破2萬點,股市表現雖強勁,但漲幅過度集中,也是市場一大隱憂,未來可能會有大幅波動。同樣的,目前房市表現也因股市發燒游資增多,以及新青安貸款專案餘威猶存,剛需購屋信心大增,買氣受刺激而促使交易量大增,房價是否會與股市同步持續上漲,端看區域表現,如同股市一樣,個股集中在「護國神山」外溢效應,房巿榮景也是集中在「科學園區」的外溢效應,未來半年房市交易量會因經濟表現較佳而交易量能活絡,但房價表現區域強弱分明,部分地區仍然面臨房價調整壓力,明星地區房價也會因超漲過多而出現價格鬆動,加上下半年變數增多,包括經濟增長趨緩、兩岸關係持續惡化而掀起經貿大戰,部分地區房價鬆動在所難免,房市表現偏空,惟因剛需支撐房市跌幅也會很小。預測全年房市將在呈現「量增價穩」「以盤代跌」格局

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