土地交易又加溫? 賴正鎰曝業者錯愕:政府帶頭炒地又甩鍋建商

中市府公告標售13、14期重劃區抵費地,為近年規模最大一次抵費地標售案。鄉林不動產研究室提供
中市府公告標售13、14期重劃區抵費地,為近年規模最大一次抵費地標售案。鄉林不動產研究室提供

台中市政府公告標售13、14期重劃區抵費地,但其中部分土地竟高於市價二至三成,鄉林(5531)集團董事長、全國商總主席賴正鎰今(26)日表示,土地交易有加溫,但政府不能帶頭炒地皮又甩鍋給開發商。

房市在去年底拉尾盤,土地交易熱度也開始加溫,台中市地政局近日公告3萬坪台中精華區市地重劃抵費地標售案,將於3月7日開標,底價超過200億元的土地標售受市場關注。

開發商發現,原本去年底土地價格已有鬆動降價,但今年以來土地又起漲,連台中市政府3月即將標售的13、14期重劃區,部份抵費地底標價,竟高出周邊近期交易價格的二成以上、令人咋舌。

對此,賴正鎰指出,公有土地標售價格往往具有定錨效應,能不能順利脫標甚至溢價,市場願不願意買單,當然要等標售結果揭曉後才知道答案,但此次抵費地標售的底價一坪動輒八、九十萬元,更有97萬元以上,已經接近百萬元,難怪有市議員出面抨擊淪為帶頭炒作之嫌。

賴正鎰認為,政府不能夠帶頭炒地皮,墊高了房價成本,最後卻把房價高漲的汙名,甩鍋給業者,這對房地產業界極為不公平。

鄉林不動產研究室指出,根據內政部統計2023年全台土地交易總面積6,807萬坪,比起2022年的7,276萬坪,雖減少6.5%,但六都之中新北、桃園及高雄等三都土地買賣移轉面積大幅成長。

鄉林不動產研究室說,受到信用管制政策限縮建商購地貸款成數,以及政府持續打房政策影響,加上營建成本水漲船高,過去二年土地市場交易平淡。不過,隨著房市交易在去年下半年反轉向上,又讓建築開發商購地信心大舉回溫。

去年六都之中土地交易最熱為高雄市的978.7萬坪,土地買賣移轉面積較前一年增加16%;桃園市年增率9.5%次之,新北市811.8萬坪、年增率5.5%居第三,而土地交易面積減少最多則是台南市,年減率逾18%。

商仲業者也統計,自2019年以來的近五年內,前三年每年大型土地交易規模都超過1,500億元,2022、2023年則腰斬至600億元左右,不過今年開春以來短短一個多月,大型建商像是國泰(2501)、永信(5508)、全坤建(2509)、皇普(2528)、亞昕(5213)等建商均有購入新土地,土地交易熱度顯著上升。

鄉林不動產研究室表示,台南市去年10月標售14筆麻豆工業區抵費地進帳5.5億餘元;12月農地重劃區抵費地及零星集中土地標售,42筆有62封標單參與投標,順利標出27筆;農業區土地標售脫標率都可以達到近65%,遑論都市計劃區內土地標售,就更加吸睛。

台中市地政局在農曆年後發出13期與14期市地重劃抵費地標售案公告,地政局經評議定出的底價,包含123筆地號共計約3萬坪精華土地,標售底價逾204.6億元,市場人士認定,是近年規模最大的一次抵費地標售案。

但是開發商對地政局公告訂出標售底價,都認為這次標售底價,已是市場交易價格的高標,甚至比市價還要高,簡直是刷出過去標售重劃區抵費地的新高紀錄,對於業界譁然的聲音,市政府地政局也公開解釋說「這是貼近市價與附近土地成交行情。」

賴正鎰舉例說,13期昌明段座落文心南路與三民西路口的第一之三種住宅區地號210、216地號二筆抵費地,標售底價每坪90.58與97.19萬元;以及文心南路、龍富二路附近的256地號抵費地,標售底價每坪95.21萬元,每坪九字頭高出附近在去年平均成交行情65萬至73萬元的二至三成,真的讓業者覺得錯愕。

他說,業界看好13期大慶市地重劃及第14期美和庄市地重劃區,原本就是台中這兩年來的新興潛力熱區,抵費地涵蓋台中市南區、南屯區及北屯區熱門商圈及住宅地段,當然大部分建築開發商都感興趣,尤其是原本就在周邊已插旗卡位的建商,更可以作為原本購入的基地整併之用。

他認為,財政部本月16日剛宣布全面下修「豪宅稅」課徵標準,此豪宅稅門檻下修被視為是囤房稅2.0後、2024年政府打房新舉,但另一方面公有地標售又帶風向創新高,把原來的天花板價變成地板價「坐地起價」,等於是左手打房、右手帶頭炒作。

他擔心,公部門標地聯合哄抬地價,那未來開發商購地勢必要付出更高成本,這些成本也會再度墊高房價轉嫁給購屋大眾,房價在通膨及土地、工料雙漲推波助瀾下,真的是不漲也難,究竟誰才是炒房元凶呢?不能總讓開發商背黑鍋。

2022至2023年六都土地買賣移轉增減概況。資料來源:鄉林不動產研究室
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