1月交易爆量 李同榮曝真相:房價鬆動要開始了

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

1月六都房市交易量大爆發,月增率27%,年增率高達140%,房產趨勢專家李同榮表示,市場很多人就此認為今年房市將繼續走強。但開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉,加上成屋市場呈現量價背離,此時房市交易量增加,其實是房價鬆動、房市偏空的開始。

李同榮表示,1月交易量爆增,主要原因有六,包括一、選後不確定因素消失,觀望買盤湧入。二、利空出盡因素:政策打壓而房價卻不跌,久候不耐剛需信心恢復勇於進場。三、政策激勵首購買氣:新青安持續激勵買氣。

四、兩年前主升段大量開工率,在近期爆出大量交屋潮。五、部分量大區域價格略有鬆動,吸引久候買盤。六、去年同期元月適逢農曆新年,去掉前後約15天交易空窗期,交易量基期過低,影響年增率大幅爆增。

李同榮表示,上述六大因素造就元月房市交易量爆增,但若逐一分析,並未發現市場有較實質基本面可以再持續推升房價,反而可以觀察出量大區域及交屋潮大增區域,因為建商或售屋者價格稍有讓利動作,就會刺激房市去化量。

換句話說,今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」影響下,產生多空拉鋸,而因為基本面與技術面對房市影響偏空,房價推升不易,只要稍一讓利,就會吸引強勁剛需買盤進場,今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。

李同榮分析,近5年來全台在經濟基本面轉強與資金動能面充沛環境下,房市處於多頭走勢。然因全球連續升息,打房政策加重及技術面處房價高檔,房價推漲勢終止,而房市是否就此由多轉空可由兩大關鍵指標觀察分析與判斷:

第一項指標是開工量、建照量與使照量是否呈現死亡交叉。去年前三季住宅使照核發8.4萬戶,創15年新高,然而第3季住宅開工3.1萬戶,出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉,這是房市反轉的重要訊號。

而去年第4季住宅使照核發3.38萬戶,創2015年以來新高,第4季住宅開工量3.23萬戶,全年平均開工量創四年來新低,更確定第3季以來房市死亡交叉的反轉訊息,只要連續三季死亡交叉危機未解,房市由多轉空就成事實。

第二指標是成屋市場。房市成屋市場是否由多轉空,可由價量關係指標觀察,通常市場轉空前會有兩大價量背離現象,一是價漲量縮、二則隨之量增價跌。

市場由強轉弱前,常常會出現價漲而量縮現象,2022年下半年開始交易量縮,但價續漲,2023上半年量再縮,價格漲勢縮小,這是「價漲量縮」的背離不利現象。

2023年下半年開始交易量增,房價已有漲不動現象,甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌,此時雖量增但價跌或持平不漲,都是房市轉空跡象。

因此,以量增價就漲的解讀分析,恐怕忽略房市由多偏空的反轉不利訊息,就如2016年第2季房市交易量開始由最低量回升,卻也是房市殺價取量的一年,一直到2018年第2季全台房市才止跌回升。因此目前的交易量雖止跌回升,市場信心恢復,交易呈現活絡跡象,但恐怕才是房價鬆動的開始。

台北市2014年第1季至2023年第3季成屋均價及交易量季線圖。資料來源:吉家網...
台北市2014年第1季至2023年第3季成屋均價及交易量季線圖。資料來源:吉家網不動產提供
2024年第1季六都成屋買賣移轉棟數統計。資料來源:吉家網不動產提供
2024年第1季六都成屋買賣移轉棟數統計。資料來源:吉家網不動產提供

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