選後房市轉熱？李同榮曝兩指標「其實房價要鬆動了」

2024-02-05 09:29 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

2024元月六都房市交易量在選後大爆發，買賣移轉棟數3萬9,272棟，月增27.9%、年增140%。房產趨勢專家李同榮認為，交易量成長主要有六大因素，包括利空出盡、交屋潮等，不過房市兩大關鍵指標將影響未來房市，一是開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉；二是成屋市場呈現量價背離不利因素，因此此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。

李同榮指出，選後交易爆量，主要是有六因素，包括選後不確定因素消失，觀望買盤湧入；政策打壓而房價卻不跌，久候不耐的剛需信心恢復勇於進場；新青安貸款專案持續激勵買氣；交屋潮灌增交易量；部分量大區域價格略有鬆動，吸引久候買盤；去年農曆新年基期過低。

李同榮分析，市場有較實質的基本面可以再持續推升房價，反而可以觀察出量大區域及交屋潮大增區域，因為建商或售屋者價格稍有讓利動作，就會刺激房市去化量，而導致交易量增的活絡現象。

換句話說，今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」兩大因素影響下，產生多空拉鋸，而因為基本面與技術面對房市影響偏空，房價推升不易，只要稍一讓利，就會吸引強勁的剛需買盤進場，因此今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。

李同榮進一步分析，房市是否就此由多轉空可由兩大關鍵性指標觀察，第一，去年前三季住宅使照核發8.4萬戶，創15年新高，然而第3季住宅開工3.1萬戶，出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉，這是房市反轉的重要訊號，而去年第4季住宅使照核發3.38萬戶，創2015年以來新高，第4季住宅開工量3.23萬戶，全年平均開工量創四年來新低，更確定第3季以來房市死亡交叉的反轉訊息，只要連續三季死亡交叉危機未解，房市由多轉空就成事實。

第二，房市成屋市場是否由多轉空，可由價量關係指標觀察，通常市場轉空前會有兩大價量背離現象，先是價漲量縮，隨之量增價跌。市場由強轉弱前，常常會出現價漲而量縮現象，2022年下半年開始交易量縮，但價續漲，2023上半年量再縮，價格漲勢縮小，這是「價漲量縮」的背離不利現象，而2023年下半年開始交易量增，房價已有漲不動現象，甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌，此時雖量增但價跌或持平不漲，都是房市轉空跡象。

展望今年，李同榮認為，2024房市交易量將會略增，但房價不會如產業界預期持續上漲的樂觀走勢，預期上半年表現會較佳，而新政府上任後，在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響，下半年房市變數增多，惟因需求面在新政府新政策對剛需交易量能會產生刺激與活絡效果，因此，市場也不致太過悲觀，整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。