選後房市轉熱? 李同榮曝兩指標「其實房價要鬆動了」

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

2024元月六都房市交易量在選後大爆發,買賣移轉棟數3萬9,272棟,月增27.9%、年增140%。房產趨勢專家李同榮認為,交易量成長主要有六大因素,包括利空出盡、交屋潮等,不過房市兩大關鍵指標將影響未來房市,一是開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉;二是成屋市場呈現量價背離不利因素,因此此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。

李同榮指出,選後交易爆量,主要是有六因素,包括選後不確定因素消失,觀望買盤湧入;政策打壓而房價卻不跌,久候不耐的剛需信心恢復勇於進場;新青安貸款專案持續激勵買氣;交屋潮灌增交易量;部分量大區域價格略有鬆動,吸引久候買盤;去年農曆新年基期過低。

李同榮分析,市場有較實質的基本面可以再持續推升房價,反而可以觀察出量大區域及交屋潮大增區域,因為建商或售屋者價格稍有讓利動作,就會刺激房市去化量,而導致交易量增的活絡現象。

換句話說,今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」兩大因素影響下,產生多空拉鋸,而因為基本面與技術面對房市影響偏空,房價推升不易,只要稍一讓利,就會吸引強勁的剛需買盤進場,因此今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。

李同榮進一步分析,房市是否就此由多轉空可由兩大關鍵性指標觀察,第一,去年前三季住宅使照核發8.4萬戶,創15年新高,然而第3季住宅開工3.1萬戶,出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉,這是房市反轉的重要訊號,而去年第4季住宅使照核發3.38萬戶,創2015年以來新高,第4季住宅開工量3.23萬戶,全年平均開工量創四年來新低,更確定第3季以來房市死亡交叉的反轉訊息,只要連續三季死亡交叉危機未解,房市由多轉空就成事實。

第二,房市成屋市場是否由多轉空,可由價量關係指標觀察,通常市場轉空前會有兩大價量背離現象,先是價漲量縮,隨之量增價跌。市場由強轉弱前,常常會出現價漲而量縮現象,2022年下半年開始交易量縮,但價續漲,2023上半年量再縮,價格漲勢縮小,這是「價漲量縮」的背離不利現象,而2023年下半年開始交易量增,房價已有漲不動現象,甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌,此時雖量增但價跌或持平不漲,都是房市轉空跡象。

展望今年,李同榮認為,2024房市交易量將會略增,但房價不會如產業界預期持續上漲的樂觀走勢,預期上半年表現會較佳,而新政府上任後,在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響,下半年房市變數增多,惟因需求面在新政府新政策對剛需交易量能會產生刺激與活絡效果,因此,市場也不致太過悲觀,整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。

季線圖。資料來源/吉家網
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