戴德梁行：升息停歇工料漲勢趨緩 2023年土地千億交量挑戰成功

戴德梁行今（3）日發布2023年不動產市場交易報告，商用不動產交易量達1,301.9億元，略高於2022年，土地市場交易量1,129億元，年減34％，量縮達589億元，為繼2016年實施房地合一稅以來之次低記錄。戴德梁行表示，2023年前三季對於年度土地交易要守住千億大關難度有極高的預測，結算到年底終究是驚喜突破了。

商用不動產方面，第4季熱度超出預期，達482億元，季增206%，主要為前三大筆交易構成，分別為基泰建設（2538）以125億元賣出位於台北車站旁的基泰忠孝大樓，鴻海集團以75.5億元購置中工雲宇宙AI園區的廠辦大樓，統一集團以49億元買下位於台北信義區的統一國際大樓商場部分持分，前三大交易合計達250億元，即佔全季交易金額半數以上。

戴德梁行指出，2023年商用不動產可謂符合預期但又充滿驚奇。符合預期的是受全球升息潮流影響下，交易熱度萎縮，壽險投資幾乎退場，全年結算交易金額大於1億元之筆數共119筆， 較前一年度減少19筆，並寫下近三年新低。

驚奇的是上半年新光一號REITs成功完成清算及季末多筆大額交易加持，解析其中組成，辦公及廠辦大樓交易全年合計過770億元，是全年投資市場重要支柱，而其中本土企業以自用為目的，購置總部或研發中心成為重要買盤，適時填補壽險所讓出的缺額。

展望2024年，戴德梁行指出，沒有REITs可供清算，投資市場動能將依靠二股力量支撐。首先，在升息循環終止前，本土企業購置或升級企業總部的投資需求仍將扮演重要角色。另一方面，倘全球利率政策如預期般進入降息循環，則停滯已久的壽險資金亦將逐步重回市場，成為另一股重要力量。

土地市場方面，2023年土地交易量量縮，不過仍是驚喜突破千億元交易大關。戴德梁行表示，2023年初延續2022年央行按季升息之趨勢，且受國際政經局勢持續動盪、原物料及工資雙漲等影響，導致2023上半年合計之土地交易量竟低於過去五年之單季平均交易量。

過了2023年第1季，央行不再升息，營造工程物價指數漲幅亦趨緩，歷經第2季的觀望後，開發商從下半年起投資信心才開始回穩。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，2023年度量縮最明顯的土地類型是工業土地，2019~2021 年度的工業土地交易量皆超過500 億元，2022年度更高達895億元，但2023全年工業土地交易量則緊縮至275億元，相較2022年度量縮高達620億元。

楊長達分析，近五年全台工業土地漲幅驚人，就製造業而言，工料雙漲已不斷侵蝕獲利，工業土地飆漲至今顯然已到了製造業購置生產用地的成本極限。

2022年度十大土地交易中的前五大交易金額皆登上50億元大關，且均為工業土地；反觀2023年度最大土地交易為宏園/瑞誠建設購置北投石牌商圈的商業區土地，交易金額則僅47.88億元，想擠進2022年的前五大都排不上，顯見工業土地不再制霸，商業、住宅、工業土地交易量佔比回歸基本盤，價格方面則唯有精華區土 地才看得到持續追價力道。

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