危老迷你改建案盛行 北市近4成基地不到百坪

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

老屋、工安問題眾所矚目,內政部危老重建政策,可望取消落日繼續推動,由於危老沒有最小基地面積門檻,因此近年也出現不少迷你改建案。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計,北市危老核准案件各區的平均基地面積,最大的為信義區,平均223.5坪;最小的大同區,平均150.6坪;而全市平均僅188.5坪,其中基地未達百坪的案件,佔比高達35.8%,等於每三件有一件「危老小案」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心,土地面積2147.4坪,由南山人壽標得地上權,朝摩天商辦改建中。

不過除非原本基地面積大,否則透過整合多半曠日廢時,所幸危老重建無最小基地面積限制,即使是單一獨棟透天厝,仍有機會循危老管道獨立重建,因此今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案,萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建,凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進一步觀察,全市有5個行政區的百坪內危老案佔比逾4成,其中內湖佔比達47.2%最高,但同時也是基地逾500坪大案佔比最高的地區,顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,危老的同意門檻為100%,所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產,是大基地危老的主力。

內湖因內科坐落,周邊符合危老條件的商用不動產較多,尤其潭美段因鄰近工業區,且建物規模大,有多起面積逾500坪的案件;也由於園區就業新貴眾多,小宅需求殷切,賦予迷你危老案充分的發展空間,使內湖不論大小基地的危老案佔比,均居全市之冠。

張旭嵐指出,危老重建沒有基地門檻限制,不過小基地開發又要顧及必要性公設,容易面臨公設比高的問題;其次小基地單獨重建容積受限,多為瘦長新大樓,難兼顧市容;且同一街廓如後續有其他大面積開發案,可能受限於單一透天厝已獨立重建,而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則,不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說,通常更具效益。

資料來源/台灣房屋
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