平均地權條例子法7月上路!專家:死豬不怕滾水燙了

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

確定了!內政部今(25)日公告,平均地權條例子法,包括關私法人買受住宅許可、預售屋及新建成屋換約審核,以及檢舉獎金辦法等3項子法,預計規劃7月1日上路。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,條例終確定在7月上路,不過回顧在前年年底早已預告,而去年在升息重創房市,今年初確定上路又再雪上加霜,房市量體萎縮,但房價依舊硬挺,在成本居高不下,建商則荷包有撐,又看好後況,短空長多,即便死期確立應也是「死豬不怕滾水燙」,價格以盤代跌,而買方市場可能只剩下半年,有意購屋民眾得把握好利空出盡的反彈前夕,及早進場。

林右昌表示,3項子法將併同私法人免經許可買受住宅情形,與預售屋及新建成屋得換約情形等2項公告,一起對外正式發布。另內政部也已報請行政院核定「平均地權條例」修正案的施行日期,並建議在7月1日上路,期能打擊投機、杜絕炒作,確保合法正派經營,並引導房市穩健有序發展。

林右昌表示,本次平均地權條例修法目的在於防杜房市炒作行為,讓市場會回歸居住需求交易,從110年12月內政部提出條例修法草案到今年2月總統公布,全國預售屋市場之交易量已從110年第4季的4萬餘戶、5,014億元,降至112年第1季的1萬6千餘戶、2,197億元,減幅超過5成6,顯示市場炒作行為與投機性需求已明顯減少,修法效益逐步展現。

內政部說明,有關這次5項子法草案重點,以及預告期間蒐集的主要建議意見處理情形,歸納如下:

一、私法人買受住宅許可制 主要聚焦都更、法拍免經許可規定

此次條例修法增訂私法人買受住宅許可制,主要因考量私法人原則上無居住需求,為避免其短期買賣住宅進行炒作,影響國人居住權益,故修法予以管制。

目前內政部對於私法人買受住宅用途具有公益性、必要性者,公告訂有9種「免經許可」情形,例如買受古蹟建築進行保存維護;另對於私法人因正常經營用途需要而買受住宅者,並於「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」中,訂有6種「需經許可」情形,例如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用,但經許可取得住宅後,仍須受到5年不得移轉等限制,以避免被變相淪為短期炒作之用。

此次預告期間所提意見中,有部分對於私法人可以免經許可買受「迅行劃定更新地區」範圍內的住宅的合理性提出疑慮。對此,內政部說明,依都市更新條例「迅行劃定更新地區」主要是考量該地區係因區內建築已因水災等重大事變遭受損壞,或為避免發生重大災害造成民眾生命財產受損而劃設,故有限期推動都更重建的急迫性;目前子法規定私法人可免經許可買受,將有助於加速完成都市更新作業,實具有其公益性及必要性。

另有部分建議放寬建築業者可以免經許可買受「都更地區」或「都更單元」範圍的住宅,以加速都更推動。內政部說明,因該等地區還需長時間整合,並於取得區內所有權人一定比例以上同意後,才會進到都更事業計畫公展及審議階段。因此,仍將維持採取需經許可取得方式,並受到5年不得移轉等限制,以避免無整合意願的私法人藉機於取得住宅後,變相短期出售炒作,並有助於有心整合的實施者能加速整合都更重建。

此外,也有民間團體對於私法人參與法拍,得免經許可買受住宅提出反對意見。對此,內政部表示,私法人參與法院拍賣,將可減低擔保抵押住宅淪為不良債權的風險,並藉以保全債權人債權及穩定不動產金融市場,故仍有納入免經許可的必要。

二、檢舉獎金辦法 聚焦強化檢舉人安全保護及保密流程

其次,為精準打擊違規炒作,鼓勵全民共同協助,提升查核效能,在檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法草案中,明定可發給檢舉獎金的案件類型,包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等4類案件,民眾向地方政府提出檢舉經查證屬實者,將以實收罰鍰發給30%、上限為1千萬元的檢舉獎金。

此次預告期間所提意見,主要聚焦於如何避免不實檢舉,以及強化檢舉人安全保護。對此,內政部表示,在辦法草案中已明確規範採檢舉人實名制,並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料,如發現冒名、偽變造不實事證並將主動移送檢調機關處理等方式,避免不實及浮濫檢舉。

在強化檢舉人安全保護部分,目前辦法草案已同時明定縣市政府應對於檢舉人資訊保密,後續內政部也將協同縣市政府共同研商,建立更為嚴謹、適當的檢舉人保密標準作業程序,例如在縣市政府處理過程將就檢舉人身份資料予以隱匿,避免其資料外流等,以保障檢舉人權益,讓民眾可以安心提出檢舉。

三、限制換約轉售行為

在限制預售屋或新建成屋契約轉售部分,於預告期間對此子法部分所提意見較少,多聚焦於後續得換約轉售情形如何認定。依目前子法規定,對於民眾簽約繳款後,如因發生不可預期的重大變故而確有轉售的必要者,才可申請換約轉售,現在規定有非自願離職、罹患重大傷病或特定病症等6種得申請換約情形,內政部後續並將就其申請的應備文件予以明確規範,以利民眾辦理。

最後,林右昌表示,為利後續實務執行,在本次子法規定中已明確規範申請條件,設計簡捷的申請與審查程序,內政部也將針對申請應備文件、縣市政府受理檢舉後的處理流程,建築業者辦理換約須注意事項等訂定相關規範及指引,同時辦理相關子法規定的宣導與教育訓練,讓各界更加瞭解規定內容,並讓條例修法能夠順利施行。

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