公設灌水 實坪制真的好?專家搖頭嘆:恐釀4大後果
房地登記實坪制在選前成為房市熱門話題。房市趨勢專家李同榮表示,實坪制不是「是非題」,而是「選擇題」,也就是說政府應該就實務面權衡利弊,選擇較佳的「替代解決方案」。
李同榮解釋,會有主張實坪制者,主要是四大原因造成,包括太多不合理比例公設及公設灌水、購屋者不知道實際室內坪數的單價,資訊不透明、高公設有炒高房價疑慮及認為登記制度應該與國際接軌。
但實施實坪制,也可能產生的5大後遺症,第一,舊制若翻新,全民資產縮水、政府稅收劇減;第二,若採一刀切,恐造成新舊單價揭露更混亂,第三,房價不可能受影響;第四,資訊將更不透明,因去除公設後,消費者難以稽核應有的公設標準,第五,耗費大量公帑與社會成本。
李同榮指出,討論實坪制與虛坪改革應認清三個前提。第一,不應是對與錯的是非題:實坪制或非實坪制沒有對與錯的問題,只是各國登記制度不同而已,各有優缺點,也沒有所謂國際接軌問題。
第二,推動實坪制不等於實現居住正義:實坪制不宜與居住正義劃成等號,就好像說怕戰爭就是統派,不怕戰爭就是愛台灣,政治人物一到選舉時,就拿居住正義到處消費,好像反對實坪制的就是建商財團,就是破壞居住正義,論述有點牽強。
第三,實坪制不宜與高房價劃成等號:把高房價主因解讀為因為沒有實坪制所造成,太簡化房價組成結構與要素,非單一因素可以推升房價,反過來說,推動實坪制房價就會跌嗎?答案應該很清楚,如同雨遮、露台不登記不計價後,房價有因此跌價嗎?這證明登記方式不同是無法影響市場機制的事實。
李同榮綜合上述論述,認為登記制度的檢討,應先從現行制度檢討,其主要有2大缺點,一是實際購買坪數單價資訊不透明,購買單價被高公設稀釋,購屋者不知買到室內面積實際單價,二是公設灌水,有些建商會在法令漏洞下虛灌坪數,例如以前的雨遮露台、車道面積分配給沒車位住戶、虛灌法定空地設施為公設,例如室外游泳池列為公設等。
李同榮給出三大建議,第一,不合理的法規應重新檢討:依建築基地規模,重新檢討建築法規在公設上的不合理現象,例如2005年7月8樓以上不論面積採雙梯規定,對於基本面積小的八樓高的建築是否有調整的必要?未買車位住戶不應分攤車道公設等。
第二,使照核發前後的把關與稽查:建商不合理的灌水現象應在核發使照前嚴格把關,核發使照後定期嚴格稽查。例如二次加工,把住戶分擔的公設違法使用或販售等。
第三,實際室內坪數單價的資訊揭露:實價登錄除現有揭露扣除車位單價外,應再揭露扣除公設後室內坪數實際單價,讓購屋主充分了解購買室內實際坪數的單價,使得資訊揭露更透明化。
李同榮指出,政府若能權衡實坪與虛坪登記制度的優缺得失,從既有的虛坪制度改革,台灣登記制度不必與國際接軌,反而會是全世界最完備的登記制度。
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