以房難養老…銀髮族縮手 不少人轉向「以租養老」

中央銀行利率「升升不息」，想靠以房養老安養晚年的銀髮族不得不勒緊褲帶，也衝擊民眾對以房養老的申貸意願。

金管會統計，截至今年第一季底，國內銀行以房養老核貸六九五七件、金額三九五億元，分別季增百分之三點八八及百分之四點五六，但季增件數與金額同步下探統計來的同期新低。銀行主管說，銀髮族對以房養老接受度本來就低、今年首季長假又多、加上升息效應，「三重打擊」讓業務動能陷入低迷。

目前共十五家銀行承辦以房養老業務，業績前六大的是合庫、土銀、台企銀、第一銀、華南銀和台銀等公股行庫，這六家合計承辦件數和核貸額市占率約百分之九十八。根據金管會統計，首季有六家銀行業績「掛蛋」，其中五家是民營銀行。

銀行主管說，老人家對以房養老接受度低，推展不易，加上升息讓「以房養老」每月生活費縮水速度加快，導致申貸意願進一步下滑。

以市占率約近四成、排名第一的合庫為例，去年三月央行啟動升息循環前，合庫一段式的以房養老年息是百分之一點七三，今年已攀升到百分之二點三五六，利率調升○點六二六個百分點，貸款利息走揚，申請人每月需支付的利息增加，壓縮每月領出的生活費。

銀行主管解釋，以房養老的貸款息需按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的三分之一，到了貸款後期，每月領取金額就會減少。

以六十歲、以市價一千八百萬房子抵押、借款卅年，最高核貸成數七成約一二六○萬元計算，首月實領三點五萬元，但第二期起開始付息、應還利息每月遞增，實領金額會逐月減少，每月扣息上限一點一萬元。

當貸款息是百分之一點七三，在領到第十八點三年時，利息會扣到一點一萬元的上限，超過的利息會先掛帳，此時月實領生活費會降到二點四萬元；但當貸款息攀升到百分之二點三五六，申請人在十三點五年就得開始領二點四萬元，等於提早四點八年「少領」。

一家民營銀行主管表示，與其申請以房養老，不少銀髮族較能接受「以租養老（留房養老）」，也就是將房產信託給銀行，由銀行代為管理租賃，申請人只需付銀行管理費，既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。

例如多屋族「以租養老」可賺取穩定租金現金；若居住在市中心、僅有一間房子，透過「以租養老」也可換取租金，再去租郊區有電梯的房子；據了解，已有銀行採「以租養老」結合安養信託，作為業務推展主力。

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