預售屋換約限制不溯及既往內政部：絕不是打假球

2023-01-13 14:22 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

「平均地權條例修法」三讀通過，其中預售屋換約限制不溯及既往引起討論，內政部今（13）日特別說明，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。

專家認為，預售屋換約限制不溯及既往，讓手中存貨多的投資客算是鬆了一口氣，不過由於打炒房從去年就開始引發討論，不少投資客早就先下車，實質影響也不大，先前市場認為推案量大的區域，將引爆預售屋逃命潮，甚至多殺多，但在日出條款後，應該不至於太嚴重，但今年房市走冷，未來投資客仍得面臨跌價風險。

內政部表示，依據立法院三讀通過的「平均地權條例」第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」所以在該條規定施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，均將受到限制換約轉售規定的管制，可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。

至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」，因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，且禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制視之。所以基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，該法施行前的契約可再為轉售。但在規定施行後，如因換約轉售而取得預售屋契約的第三人(即新的「買受人」)，仍必須適用不得讓與或轉售的規定。

內政部補充，未來修法上路後，在市場交易時欲接手購買預售屋契約的第三人，勢必將考慮到後續會受到限制換約轉售規定的管制，投資客將卻步不再進場接手，所以不致有續為炒作的疑慮，而是由有真正自住需求的民眾依合理價格接手。但在目前換約轉售限制及預售屋交易轉弱的市況下，提醒民眾如有購買意願時應審慎評估，並為自己爭取更大合理的議價空間。

內政部表示，對於這次修法增訂的預售屋換約限制規定，後續將儘速邀集相關機關及公會進行子法研討，其後再報請行政院核定公告施行日期。

另外，對於各界關切這次修法通過的私法人購屋許可制規定，內政部指出，將於近期會同相關部會與中小型建商業者，進行座談並聽取意見，後續在子法擬訂時亦會邀集相關公會進行討論，並且會以子法預告方式，對外徵求各界建議。