賣厝阿明／買房菜鳥補習班「房事辭典」-房屋契稅

許多民眾都知道買房要支付服務費，因為只要是透過房仲買賣，服務費這條就是跑不掉的基本支出，但是，民眾心裡苦的是，房仲費大條也就算了，還有代書費，簽約金…貸款設定一堆規費！

其實，契稅也是讓買房民眾頭疼的支出，因為房屋新舊與造價坪數不同，導致契稅這條小則幾百元大至幾十上百萬。

關於契稅是什麼?該怎麼計算這個單元，我們邀請到台灣房屋三重重陽特許加盟店專業經理人王柔驊跟大家分享~

買房子不是只有一手交錢、一手交屋而已，可別忘了房屋契稅！

一般來說，我們在辦理產權過戶時，需要向政府支付房屋契稅，這是根據買賣契約中的房地產價格計算，契稅稅率有不同情況！

依《契稅條例》第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」

房屋契稅是指在房地產交易過程中，購買方需要向政府支付的契價稅（屬於財產稅與地方稅的一種）以完成將房屋產權過戶至自己名下的手續。稅款是根據雙方契約所訂定房地產價格計算的，以一定的比例徵收，所謂不動產=土地+定著物，買賣契稅由買受人申報納稅。

【買方繳交房屋契】

通常不動產是因為透過買賣移轉而取得其所有權者，因此是買方的責任。

【各種不同的契稅及繳納稅率】

一般不動產的買賣內容是房屋與土地，但是在房屋與土地一同移轉時，土地會先課徵土地增值稅，故不用再課徵契約；不過房屋因為沒有增值的關係，所以要課徵「契稅」。

【課徵契稅兩種方式】

1、依據房屋（不含土地）的實際移轉價格而課徵契約。

2、依據申報當時不動產評價委員會所認定的標準價格處理課稅。

（可查詢房屋所在地的稅捐分處房屋課，選擇較低者的契稅申報）

【契稅的計算方式】

1、契稅 = 契價 X 繳納稅率。

依據房屋的建物價格，再乘上一定的稅率所得出的結果即為契稅的計算方式。

2、房屋依各種移轉形式而有不一樣的契稅稅率，目前稅率分為三種：

(1)買賣、贈與、占有契約：6％。

(2)典權契約：4％。

(3)交換、分割契約：2％。

*應納稅額就是以核定契價乘以適用的稅率。

*舉例：房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新臺幣80萬元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為50萬元(課稅現值45萬元、免稅現值5萬元)。依現行規定當事人應以評定標準價格核計契稅，則該房屋的契稅為3萬元。

即50萬元×6%=3萬元

【契價核定規範】

1、一般由縣市稅捐處指派人員，按照房屋建築材料、構造形式、使用種類以及工商業交通情況做為契價的評斷。

2、目前是以房屋的造價殘值，做為公定契紙上的契價，並以此契價做為基準而課徵契稅。

【免徵契稅時機】

1、僅買賣土地。

2、國宅。

3、持有土地者自行在自有土地上建房。

4、有信託行為時，所移轉產權的不動產是所謂的「信託財產」者。

【契稅申報期限】

1.一般移轉：契約成立之日起30日內。

2.法院拍賣：法院發給權利移轉證明書之日起30日內。

3.產權糾件：法院判決確定之日起30日內。

4.新建房屋由承受人取得使用執照：核發使用執照之日起60日內。

5.向政府機關標購或領買公產：政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內。

王柔驊提醒大家要特別注意：

1.未依規定期限申報者，每超過３日加徵應納稅額百分之一的怠報金，怠報金的最高額度以應納稅額的額度為限，且不得超過新臺幣１萬5,000元。

2.未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者，每超過3日，按照應納稅額加徵1%的滯納金，超過30日仍不繳納稅款及滯納金或前述之怠報金者，移送法務部強制執行。

3.如有匿報或短報的情形，經主管稽徵機關查得或者經人舉發查明屬實，除了補繳應納稅額外，另外加處以應納稅額1至3倍的罰鍰。

感謝台灣房屋三重重陽特許加盟店專業經理人王柔驊 知識分享

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