建商不願承接重建案地主可採「自主更新」

2023-03-02 13:03:57聯合新聞網建築安全履歷協會理事長戴雲發

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近日不斷聽聞營建成本大漲、營造發不了包，或是蓋到一半資金不夠等問題，當工地進度走走停停，遲遲等不到完工期，或是施工到一半蓋不下去，尋求轉手卻又沒人接手，尤其是雙北危老重建案大多都是小基地，營建單價高、利潤低，當碰到缺工、營造成本飆漲時，若可融資額度不足、拖延支付營造廠營建費用造成工期拖延、工程進度嚴重落後，惡性循環下，小建商勢必跳票或倒閉，對建商來說會是非常大的壓力，輕則碰到預算增加、重新發包甚至有續建問題；重則工地完工遙遙無期甚至需要進行漫長的訴訟官司，大建商通常不願意介入。

都更相對危老而言，重建基地規模較大，對於建商來說開發效益及利潤較為顯著，但相對土地及建物持分人數多且複雜，整合非常不容易，雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快，但對於不同意戶要政府代為拆除，須配合相關程序時程冗長，除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓，政府單位才會以公共安全為由介入處理，再加上目前營造費用飆漲又缺工，建設公司對於都更熱誠及參與較過去相對減少，或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估，因此越來越多想重建的地主選擇以自主都更或自建委託全案管理團隊的方式進行重建。

台灣地震頻傳，居住安全不能等，老舊不安全的建築改建仍應積極進行，在建商不願意承接重建案時，地主應如何預防爛尾樓問題發生？「自主更新」有別於以往由建商主導，改由住戶自行組成更新會來重建，在各階段享有主導權，利益與風險都由自己承擔，一般銀行融資給重建地主之額度，如果無法滿足營建費用時需要自籌營建款。為保障人民生命財產安全，內政部持續推動都更危老重建多元政策，鼓勵老舊不安全建築更新，若採自主更新方式還可向政府申請補助。長年投注建築安全推動事業的戴雲發表示，持續推動建築安全是希望在下一次大地震之前，老舊的房子都已更新。其實，自主更新可以自行就安全來權衡使用的工法和建材，將錢花在刀口上，不必找國際大師、不必用廣告詞彙上華麗的配備，對於建築規劃首重在於建築結構安全，選擇合理的建材符合營建成本預算，並慎選專業全案管理團隊、營造廠，只要詳細擬定相關興建計畫、在融資償還風險性低的情況下，融資銀行會給予適當之融資協助。

由於「自主更新」相關權力都掌握在地主本身，自己房子自己蓋，建議可多閱讀相關書籍、請教專業人員或政府單位，獲取最新、最正確的建築常識，避免不必要的誤解，更能夠進行有效的溝通與討論，並且委託專業公司、詳細與完整評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理加上編列預備金，相信一定能順利完成重建。

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建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》

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