賣厝阿明／房屋瑕疵怎麼認定？懶人包一次了解

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2021-12-23 15:07:45聯合新聞網賣厝阿明

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網友最近買了一間中古屋，住一陣子發現天花板居然開始漏水，把裝潢拆開來看發現竟然有壁癌，這才知道她買到一間有瑕疵的房屋。

一般來說，我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況，也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。

今天阿明下凡來解答，為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』，我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」，最後附上民法相關規定，請各位安心服用。

花錢可以解決的

Ａ‧滲水及漏水

漏水及滲水等狀況，雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性，但絕對會影響住戶的居住品質，而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。

Ｂ‧施工、建材瑕疵

這種施工工法及建材方面的瑕疵，比較多出現在預售屋的物件，像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等，這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質，就算構成瑕疵。

！這邊提醒各位，相關的施工工法跟建材上的使用細節，建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章，合約載明清楚才可以避免交屋驗收時，因為雙方理解程度落差而形成爭議。

Ｃ‧坪數不足及產權、使用權爭議

→坪數不足

在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時，就會產生房屋總金額「多退少補」的問題，稱為「坪數誤差找補」。房屋坪數若有不足，建商必須退給購屋者全部應退金額，相反的，如果交屋時，房屋坪數如果有超出合約內容，購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。

！要注意到，坪數面積簡如短少超過3%，購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔！

→產權、使用權爭議

頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等，都有可能購入後，面臨遭拆除的狀況。尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓，近50坪』等內容，其實就是在指「頂樓加蓋」，購入後可能會面臨拆除狀況喔！

花錢難以解決的

Ａ‧ 凶宅

關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅，就是指建物（專有部分）是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，但這不包括自然死亡及在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

以目前市場來說，賣方或仲介業者是要盡到告知購屋者的義務，原因在於凶宅這個條件已經會影響交易價格，進而成為房屋交易的重要資訊之一。假如賣方並未告知，會被歸類在交易上的重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。

Ｂ‧海砂屋

主要是指建商興建房屋時，沒有使用「河沙」建造，而使用摻入海邊未經處理的「海砂」。因為海砂中含有氯離子，這種成份會加速鋼筋腐蝕及混凝土病變，導致牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等狀況發生，嚴重損害房屋的結構，縮短建築物壽命，影響居住安全。

Ｃ‧輻射屋

起因於1983年起發現多戶建築物鋼筋有輻射污染，俗稱輻射屋。行政院原子能委員會公布截至目前已經發現的放射性污染建築物均為民國71年至民國73年間取得使用執照之建築物，且皆有造冊在網路上，每年會定期更新並送其所屬地政事務所，提供民眾在購屋時可以查詢。

→價值減損

如果是持有如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等種類的瑕疵不動產，購屋者最擔心的就是「房價」。關於瑕疵不動產價值減損的「修復成本」就算是前面提到的花錢可以解決的狀況，除了購買房屋的費用外，還需要另外負擔將瑕疵部分修到好的「修復成本」。

「汙名價損」的價值減損，就屬於花錢無法解決的情形，即使修復完畢，房屋仍有可能受到瑕疵問題的影響，增加未來房屋收益性及市場性的風險。

同場加映：民法相關規定

嚴格來說，《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法內有提及，買方在受領標的物時有檢查的義務，如果檢查時有發現瑕疵的狀況，應立刻通知賣方處理，若買方並未檢查或發現有瑕疵問題後並未立刻通知賣方處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，就無法要求賣方負責，但是，特別要注意到，假如是賣方故意不告知瑕疵者，就不適用此條款。