危老都更的重建風險

大家都知道老屋重建可以提升市容、生活機能和價值提升，如果重建後以自住自用為考量，就是提升生活環境獲得更便利更安全的新房子；以投資角度為考量，即是重建完成就將房產銷售實現利益後轉作其他投資，從正向的角度來看，如何選擇對未來都會有益處，但一個重建案的誕生必須經過許多繁雜的過程，若沒有注意這些風險控管，當心建案可能無法如期完成、導致遲遲無法搬進新家的窘境。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發帶大家認識重建時期可能造成的風險及注意事項：

重建風險

重建風險又分為「顯性風險」及「隱性風險」，所謂「顯性風險」即是大家都知道的已發生的事情，譬如民國109年COVID-19新冠肺炎疫情爆發持續至今，影響全球環境甚鉅，勞動力減少和嚴密的城市安全防護，使得商業行為限縮，經濟大受影響，隨後造成缺工缺料，迫使營建成本在短短一年間漲破三成，形成預售屋紛紛停售或調高售價，建案工程面臨無法發包開工的狀況，所以早先送出重建計畫和建造執照的重建案也一樣，實施單位因為成本上漲，沒有辦法以當初所協議的分配比例或委建價格承接，只能選擇解約或拖延來應對，對地主而言倘若拖過重建計畫為期一年的時效，則須再花一次費用重新申請，同時也會失去時程獎勵給予的容積，如此窘況讓地主們急得跳腳，只好向其他全案管理單位尋求協助。

此時就潛藏「隱性風險」，由於大部分的地主對重建的環節不甚瞭解，一個重建案是由很多專業單位構築而成，代理實施者必須瞭解每個專業單位的費用合理性和風險控制點，當各單位提供資料後還要核實正確性並將各項專業介面銜接整合，前置作業完成後緊接要開始動工，營造施工是全案成本占比最高、直接反映建築品質的部分，所以建議地主透過長期密切的溝通去瞭解委託的單位是否有能力完成託付，讓案件順利完成。

但一個重建案的誕生必須經過許多繁雜的過程，從起頭的溝通整合、財務規劃，直到重建送件、營造採發檢討，到工法導入拆、建、使照申請等，必須在每一項步驟以相應合約執行安全管控，譬如信託合約內的「續建機制」、營造合約內的「拋棄書」族繁不及備載，建議挑選好的建設公司或委建團隊，重建過程凡事透明公開公正，則可大幅降低不必要風險發生，實現重建後獲得更安全、放心的住居期待。

以我們「戴雲發Alfa Safe團隊」為例，從本業結構安全專業及社會貢獻的角度出發，將都更危老視為這個時代所賦予的使命，成立了中力都市更新，除了有都市更新、危老重建專業團隊，再加上原有的Alfa Safe建築系統工法專業團隊為地主的結構安全、施工品質把關，在品質、安全與經濟兼顧之共同合作下做到資訊透明、建物施工品質透明化、耐震韌性有效大幅提升，站在地主角度蓋出讓人放心、安心的安全耐震好宅。

新建房子因為使用了「Alfa Safe耐震系統工法」，有良好的結構設計及施工品質，透明化的各項資訊，讓房子即使在未來歷經大大小小的地震，建築物也能依舊穩固、耐震，民眾不用擔心面對地震災害產生的恐慌。我們也希望能夠拋磚引玉，帶動更多關心重視建築安全品質的建築專業人員與民眾，一起來為台灣的建築安全貢獻一份心力。更希望危老都更住戶能了解危險老舊建築的不安全，一起來共同努力將危險老舊建築拆除重建，避免日後大地震來襲造成更多的人員傷亡，早日建造更讓大家安心放心的抗震、健康、安全的百年好宅。

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建築安全履歷協會理事長 戴雲發

【簡歷】 ＊姓名：戴雲發 ＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢 ＊經歷： 現任職務 ： Alfa Safe耐震系統工法 創辦人 中力建築系統有限公司 總經理 中力都市更新股份有限公司 總經理 社團法人建築安全履歷協會 創會理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人 建築美學經濟文化協會常務理事 「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員 台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問 曾任職務 ： 戴雲發結構技師事務所主持結構技師 桃園市政府都市設計審議委員會委員 新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師 新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員 新北市政府建築工程施工防救災委員 桃園市政府建築執照預審委員 桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員 台灣省結構技師公會桃園辦事處主任 桃園市結構技師公會常務理事 台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 中華民國工商建設研究會第三十期會長 社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長 中壢高中校友會理事長 官網：《戴雲發 Alfa Safe》