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賣厝阿明/不動產交易沒有完成 需要付仲介費嗎?

2021-09-15 15:19:57聯合新聞網 賣厝阿明

沒進過房仲業的人,可能都會認為如果不動產買賣沒有成功的話,就不需要給付房仲服務費。如果只是帶客戶看房或接受諮詢,的確不用付任何費用,但簽完契約之後,交易卻沒有完成,要不要付這筆費用,一直都是很尷尬的問題。

先來告訴大家,房仲在接手一個案子之後,要先與客戶來回溝通、幫客戶比較物件優劣、尋找適合物件,等到顧客滿意確定簽約,房子過戶完成之後,房仲才能拿到全部的報酬,而這期間花的餐費、油錢還不能與公司報銷,這些開銷都是房仲的無形成本。

但簽約之後並不能確保交易一定能成功,有些房仲為了避免拿不到錢做賠本生意,會在合約上特別加註類似,若因個人事由無法完成合約,仍因支付服務報酬之類的條款,讓買賣雙方覺得不太公平。

到底這條款有沒有道理呢?在交易沒成功的情況下,真的需要付仲介費嗎?

應該要看法院判決

詳細解答:

在了解要不要收仲介費之前,先來帶大家了解一下,仲介費的小常識。

一、仲介服務費的由來

所謂的仲介費,意思是指“服務報酬“。來由自我們跟仲介簽的“居間契約“(委任仲介契約),這個契約的主要意義是「他人為自己之利益而為服務之提供,自己給與他人報酬之契約」,所以提供不動產服務的仲介從中獲得的就是他的服務報酬。

二、仲介服務費如何計算?

依現在法規規定,仲介服務費不得高於「成交總價的6%」,這個6%是指與買賣雙方收取的費用合計不得超過總價的6%,通常都是買方付比較少,而賣方付比較多,有時候仲介為求案件順利成交,會主動降低服務費,讓利給買方,所以服務費要抽多少,其實也是要看仲介決定。

了解完仲介費的小知識之後,接下來帶大家看看支付仲介費的相關法規:

一、民法相關規定

1、《民法》第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」

2、《民法》第568條第1項規定「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」

關於「買賣不成立,服務費到底要不要給」這個問題,《民法》第114條第1項,告訴我們如果法律行為(買賣契約)被撤銷(交易取消)的話,買賣契約可視同從來沒有發生過,根據這個論點買賣雙方也不需要付服務費。

而同法第568條規定,也較偏向於「契約有成立,才需請求報酬」,照這個樣子來看,如果契約不存在的話,房仲就不得收取服務費。

但以「契約成不成立」來判斷要不要給服務報酬的問題點在於,如果「契約是在成立之後,遭買賣任一方取消契約」這樣的話,服務報酬到底能不能算呢?

二、法官實務見解→依解約原因而定

司法實務見解對於這方面的問題給出了答案,因法律文字太過艱深,我簡單跟大家說一下:如果解除契約的原因是在「買賣契約成立時」就存在的事情,那麼房仲應當返還服務報酬;如果解除契約的原因是在「買賣契約成立之後」才發生的事情,房仲就不需返還報酬。

註:實務見解:司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見

這邊舉二個例子來跟大家說明:

1、賣方小明的房子是一間兇宅,但卻欺騙買方小華,房子絕無問題,事後小華發現這件事情要求解除契約→解約原因為契約成立時即存在的事實,房仲應返還仲介費。

2、買方小華遲遲不肯交付尾款給賣方小明,小明因此與小華解約→解約原因為契約成立後發生的事情,房仲不必返還仲介費。

根據以上的敘述,相信大家可以知道房仲要不要退回仲介費,依實務見解來看,必須看當時的原因而定,另外若是在與房仲簽訂的委託契約裡,房仲有寫到關於「服務報酬」的條款,是依房仲的條款為準,還是法條為準呢?

實務上,若是房仲的條款,對消費者顯失公平的話,依照《消保法》的規定是會被視為無效的,例如我在文中所說的,「因個人原因無法履約,仍因支付服務報酬」或「買方貸款未成無法履約,賣方仍因支付仲介費」這些不論是何原因,要求消費者買單的條款,消費者都可尋求消基會的幫助,來討回公道。

最後小提醒,在與房仲簽約時應審慎檢閱每一條款,若發現有問題或有疑問的地方,應當下與房仲討論,要求房仲解釋清楚,必要的話也可增減條款,總而言之,簽合約時切莫急躁,仔細審閱才是正確做法。

圖片授權/《賣厝阿明》
圖片授權/《賣厝阿明》

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:www.54aming.com
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