出售自住房地優稅 三要件

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為了減輕民眾換屋自住負擔，無論是房地合一1.0、2.0稅制都提供自住優惠，不僅稅率可以10%計算，還有400萬元免稅額。財政部高雄國稅局提醒，這項自住房地租稅優惠，須符合三項要件才適用。

高雄國稅局表示，房地合一稅制從2016年實施至今已超過六年，最近仍常接到民眾詢問，個人出售屬房地合一課稅範圍的房屋、土地，應如何適用自住房地優惠相關問題。

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國稅局表示，必須符合三要件。首先，個人或配偶、未成年子女必須辦理戶籍登記、持有並居住在該房屋連續滿六年；第二，交易前六年內，房屋沒有出租、供營業或執行業務使用；第三，個人、配偶、未成年子女在交易前六年內未曾適用這項自住優惠。

國稅局舉例，甲君2016年2月1日購入A房地總價400萬元，支付契稅、印花稅及代書費等必要費用共25萬元，後來在2022年5月1日，將A房地以1,000萬元出售，出售必要費用30萬元，甲君持有期間土地漲價總數額為10萬元。

甲君能不能適用自住優惠呢？首先要檢視戶籍，甲君從2016年2月到2022年5月，戶籍都在該房地，連續居住超過六年，符合第一項要件；再來，甲君房子這六年多來都是自住，沒有出租或做生意，且他本人、太太、子女也未曾使用房地合一自住優惠，因此符合適用資格。

在計算甲君的房地合一稅時，是以出售總價1,000萬元，減掉原始買入總價400萬元、契稅等必要費用25萬元、移轉必要費用30萬元、土地漲價總數額10萬元以及自住免稅額400萬元，再乘以適用稅率10%，應納稅額為13.5萬元。

財政部也表示，除了自住優惠外，房地合一稅也提供換屋族「重購退稅」優惠，符合自住、新舊屋間隔在兩年內等一定條件，無論是先買後賣、先賣後買，都能夠申請退稅或抵稅。

國稅局提醒，為保障自住需求及避免投機行為，若本人、配偶或未成年子女出售自住房地時，須同時符合前述三大條件，才能適用房地合一所得稅自住房地租稅優惠。

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