高通膨時代 房貸會變少、房價會增值 你需要「RESET」的購屋觀念

圖/李清宇 攝影
圖/李清宇 攝影

面對居高不下的房價,許多年輕人望屋興嘆,想買房卻大喊追不上房價,但仔細觀察許多人的購屋規劃,發現不少人努力存下自備款,卻擔心銀行賺走你的房貸利息錢。其實房貸跟你的薪水一樣,都受通膨影響減少價值,反觀房價卻每年持續增值3至5%,一來一往你的資產每年至少增值8%以上,這就是銀行不跟你說的秘密。

「通貨膨脹」是大家耳熟能詳的名詞,而通貨膨脹率的計算就是依據消費者物價指數(CPI,Consumer Price Index)來計算;若以台灣2021年的CPI是100%,2022年為102.95%,那一年的通貨膨脹率就是[(102.95 – 100)/100 ]x 100,等於2.95%。再者,若薪水增幅僅1%至1.5%,也就是受僱員工的全年薪水增幅低於通貨膨脹率,民眾對於通貨膨脹的消費落差感就會相對明顯。

正是這個原因,讓每個有計劃購屋的人大呼「當快養不活自己了哪還買得起房?」不過,當你仔細研究房屋貸款與通貨膨脹的關係,就會意外發現「原來房貸也會越來越薄」。

舉例來說,當我們跟銀行貸款了1000萬元,再以每年通貨膨脹率3%來計算,到了明年,你的房貸受到通膨影響,實際價值只剩下997萬元;假設3年來通膨率都維持3%,在只還息不還本的前提下,你的房貸帳面上的數字雖然還是1000萬,但實際價值只剩下991萬元。

而另外一方面,你的房屋價值卻每年以平均3至5%以上的速度增值,同樣的3年案例來看,1000萬元的房價在3年後將變成1090萬至1150萬元以上。換句話說,你買了房,在房貸通膨與房價增值一來一往之間,至少就差了18%至24%,換成現金也就是99萬至159萬元。

讓我們更簡單一點來看一件事情;銀行規劃的長年限房貸,就是為了讓還款人擁有更大的還款彈性,近年受到高房價影響,市面上也開始出現40年期的房貸,當你理解「房貸會貶值」的觀念後,不妨大膽地將銀行當作一位「只要你付錢就不會隨時趕走你的房東」來看,在當前2%左右的低利率空間,房貸時間越長對購屋者來說越是有利,只要確認每月付款資金在可承受範圍內,你就能夠輕鬆享受資產增值的紅利,而不用再一味抱怨「高房價房難買」了。

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