林森商圈八大行業營業大樓變精品宅 單價124萬元創區域新高
據實價登錄,過去以八大行業豔名遠播的「六六六大樓」經改建後為預售案「中山吉美」,今年4月成交9樓戶,登記坪數24.8坪,但主建物只有6成,室內空間約為不到15坪的套房,總價是2690萬元,單價來到124.9萬元,創林森商圈小宅單價歷史新高。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,台北市的林森生活圈,出於商圈特性,小宅產品大行其道,雖不乏屋齡老舊、居住環境複雜的社區,價位上相對偏低,但當地位在市中心,兼之龐大的出租市場,又逢建商對於台北市都更危老案態度興致勃勃,才造就出高價小宅市場。
統計資料顯示,林森商圈小宅單價次高的為位於中山北路巷弄內的中古大樓「美妍家」,該大樓位在「中山吉美」附近,正對馬偕醫院,今年5月成交12樓戶,坪數為12.9坪,總價1470萬元,單價114.3萬元。
第三則是鄰近民生東路一段住都中心與知名地標四面佛廟的「M-HOUSE」,今年4月成交11樓戶,坪數為11.7坪,單價是106.6萬元,總價為1250萬元,還讓賣方小賺50萬元。
陳炳辰認為,此三小宅自然有屋況相對在地老屋為佳,令價格走高,像中山吉美與美妍家,還有在地知名的永盛公園綠地優勢,若又有裝潢、帶租約等狀態都能錦上添花,且事實上這類小宅不乏有夾層設計,雖然在登錄坪數上看起來小,空間運用上還是有多元性。
至於高價關鍵因素,陳炳辰分析,整體林森商圈屋齡較輕的套房物件,均價已來到單坪8、9字頭,可有此高價,仍出於出租利多,以高價小宅來說,多租到單坪2000-3000元,換算投報率可達3%,以在地工作族群為主要租客,也會有馬偕醫院的醫療體系人員,或是需經常往返醫院的病患租賃,另因長久以來的條通文化亦有日籍人士租屋,此外,看準交通與生活便利性,也是其他民眾租屋誘因,拱出出租置產風氣。
轉手獲利方面,陳炳辰說,要是能在1000多萬元,甚至更低的價位購置,都為台北市的低總產品,輔以投報收益,均有買方願意加價買,像「美妍家」近一兩年都有兩三百萬元的獲利紀錄,「M-HOUSE」也有百萬元的價差賺取資訊,持有投報、出售獲利雙贏,買氣與房價不墜其來有自。
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