一表看懂央行五波打炒房 房仲業者:首購不用怕

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

央行針對個人第二套房貸成數限縮,引起熱議,永慶房屋統計央行五波擇性信用管制措施,並指出,五波選擇性信用管制可以看出央行在填補過去的漏洞,但其實對首購族影響不大,比較有影響的是,對於購買預售屋、新成屋的民眾,面臨交屋期的購屋者若為第2戶貸款時,恐需多準備1成自備款,而建商提供貸款補差額狀況也可能再現。

永慶房屋指出,2020年初各國陸續爆發新冠疫情,為挽救全球疲弱的經濟,歐、美央行祭出無限量貨幣寬鬆政策,大撒幣的結果讓市場累積出可觀的資金潮到處流竄,房地產也受到資金挹注,房市交易熱絡,同時也讓市場炒作風氣再起,讓央行於2020年12月7日實施第一波選擇性信用管制,限制購屋貸款第3戶以上之最高貸款成數上限為6成,同時取消寬限期,抑制房市的投機炒作,打擊假性需求。

2021年3月18日央行祭出第二波選擇性信用管制,將第3戶購屋貸款成數上限下修至5.5成,而第4戶以上最高貸款成數為5成;另外再高價住宅(豪宅)部分,也限縮豪宅貸款成數至5.5成,若已有3戶貸款,第4戶貸款最高成數為4成,進一步限縮多屋貸款族群的槓桿操作空間,避免過多信用資源流向不動產市場,強化打炒房力道。

2021年9月22日再度加碼選擇性信用管制,有鑑於七大都會區(六大直轄市加上新竹縣、新竹市)交易量增、房價明顯上漲,將七大都會區定義為特定地區,新增規範在特定地區的第2戶購屋貸款不得有寬限期,避免投機客利用寬限期「短進短出」,迅速堆疊房價。

2021年12月15日祭出第四波選擇性信用管制,將第3戶購屋貸款成數上限再度下修至4成,而高價住宅(豪宅)也降低最高貸款成數至4成,劍指多屋貸款族,同時也針對高價住宅(豪宅)授信更為保守,均考驗投機客的口袋深度。

2023年6月15日央行進行第五波選擇性信用管制,限制自然人於七都地區,第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。新規範並非限制民眾購入第2戶住宅,而是對於第2戶購屋貸款進行限制。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,換屋族,只要第1戶購屋貸款已經繳清,就算是先買新房再售舊屋,依然不會受到央行新措施的影響,還是有機會貸款8成。對於購買預售屋、新成屋的民眾,面臨交屋期的購屋者若為第2戶貸款時,恐需多準備1成自備款。而建商提供貸款補差額狀況也可能再現。

整體而言,這五波選擇性信用管制對於多屋貸款族群影響較大,對於首購族與換屋族並沒有影響,顯示政府的確是「打炒房不打自住」,對於整體房市交易量影響有限。

央行五波選擇性信用管制-自然人。資料來源/永慶房屋
央行五波選擇性信用管制-自然人。資料來源/永慶房屋

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