央行限貸！建商購地放緩 Q1商用不動產金額縮水兩成

俄烏戰爭、央行升息、疫情反覆下，加深全球經濟復甦的不確定性，今年第1季大型商用不動產交易與土地交易，總額僅827億元，較去年同期衰退2成，專家分析，政府嚴打，受到央行限縮土、建融成數影響，投資大咖建商購地放緩，導致整體投資金額較去年縮水。

今年首季大型商用不動產市場，交易金額為337億元，較去年同期大幅減少34%，在壽險業積極擴大投資型不動產布局下，以辦公室與旅館為主流的交易類型，總額分別達163億元與65億元。

壽險業仍為主力投資人，單季投入達到210億元，貢獻商用不動產市場6成的交易，寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰。

首季前三大交易皆由壽險業囊括，以中國人壽最為積極，單季投入約151億元，包括斥資120億元買下台中七期整棟商辦大樓，與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層，另，全球人壽則是以58億元，採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區整包資產，資產包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標的。

從近期壽險業投資動向觀察，在產業發展、人口紅利等議題下，南向投資的力道加大，積極透過購置不動產或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局，包括台灣人壽參與高雄特貿三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權等，單筆投資規模皆突破百億元。

隨著央行升息1碼，壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345%，接下來市場進入升息循環，壽險業投報率門檻逐步拉高，雙北市以外的主要都會區，辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店，由於租金投報率較高，將能受到壽險業關注。

雖然接單暢旺、出口持續擴張，但本季科技業購買規模明顯縮小，僅達69億元，主因為現有廠房的供給有限，能即刻進駐的標的稀少導致交易量縮減。即使政府積極開闢新的產業園區，但時程上仍緩不濟急，供不應求下推升工業土地、廠房單價持續成長，桃園、新竹及台中地區需求最為強勁。

土地市場方面，交易規模小幅回檔，本季成交金額為491億元，比去年同期減少4%，央行限縮土、建融成數，以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手下，建商購地小幅放緩，金額僅達366億元。

再進一步觀察，建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元，比去年同期大減3成，雖然購地規模縮減，但精華地區的土地追價力道穩定，例如高雄市與新北市政府第一季土地標售市場反應良好，平均溢價率達24%與8%。

整體而言，土地交易熱區落在新北市與高雄市，分別達143億元與84億元，尤其是三重區、新莊區跟北高雄等地區。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，台灣經濟穩健成長，去年上市櫃公司獲利大幅成長，營收平均年增率達16%，再加上台商回台投資方案將再延長三年，都將帶動企業的自用需求持續擴張。此外，半導體產業在北、中、南都持續建廠，台積電高雄廠預計6月動土，後續的供應鏈擴張需求陸續湧現，預期今年工業廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩定成長。

展望後市，雖然目前台灣僅升息1碼，各界預期美國聯準會今年再升息7次，台灣央行再度升息的機率大增，升息的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間，再加上壽險業在不動產投資門檻調高的限制下，預期投資動能放緩，今年度商用不動產將由企業自用需求主導。