海外置產王／大阪套房投資 錢景閃亮

義舉贈台疫苗的友邦日本，是成熟穩健的已開發國家，政經環境風險低，人文生活具吸引力，加上貨幣寬鬆、日圓貶值，對於房市發展有利，而且日本還讓外資可以興建新案，又享稅制優待，對於外國人前進當地不動產市場儼然友善。

台灣目前的產業園區概念房市火熱，大阪市一直是日本最重要的產業都市，是西日本最大都市和經濟中心，人口密度和地鐵密度與東京相當，在地經濟發達，也是日本經濟規模第二大的城市，像是知名的大金、松下電器，以及夏普等都是位於大阪市的大型工業企業，當地的經濟產值不言而喻。

大阪市有24個行政區，其中商業區以北區為主，而人口密度最高前三區分別為城東、阿倍野及東成區；人口自然增長率較高是西區、鶴見區；人口遷徙成長率前三名則浪速區、中央區、天王寺區。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，由於人口成長是房市發展的一項利多，因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長，只要有人就會有居住的需求。

大阪市有其獨特的城市文化，也是世界知名的國際性都市，在經濟學人智庫評等的全球安全城市長期名列前茅，國際觀光遊玩首選城市不在話下，也是台灣人自助旅遊的觀光勝地，只要未來疫情控制得宜，外國人都會持續帶來觀光財。

陳炳辰分析，國人前進日本置產，大阪市自然是一個置產優質選擇，相較於東京，甚至是台北市，大阪市都可用相對偏低的總價置產，且因為當地是許多知名大型企業設立分公司的據點，員工外派需求，造就穩健的出租市場，而總價低、出租率高就成為在當地置產的兩大優勢。

另外在疫情籠罩下，基於在家工作、遠距學習，避免群聚等考量，全球均掀起遠離人口密集度高的市中心，轉往非一線城市購屋風潮，大阪市不失為考量選項之一，增添未來區域房市利多。

至於大阪市置產應注意的事項，陳炳辰提醒，應以著名地區的物件為優先，例如本町、難波、梅田等國人熟悉的區域，不僅居住地區的機能健全，且具備保值抗跌特性，為穩健的海外置產安全牌，附近房子可算是優先選擇標的。

他建議，國人若有在當地置產的需求，可透過日本銀行，或台灣在當地設置分行申請貸款。而物件的屋齡不要太舊，位置上有交通、生活的便利性等，應都能有不錯的核貸成數。

陳炳辰指出，置產大阪市以套房產品最好，套房一個月租金約7萬日圓，是日本一般上班族可以負擔的範圍。而一間10坪內套房最符合日本人單身族群需求，且當地物件均以實坪計算，使用空間上也會比台灣來得大。至於總價方面約在1,800萬日圓，比起東京與台北都親民不少，投報率還可達4.5%，CP值佳。

投資小提醒

優點

●日本為已開發國家，政治經濟局勢穩定

●房市發展已久，相關法規健全，交易透明安全性高

●日本政府延續貨幣寬鬆及經濟通膨政策，較容易取得貸款，對海外投資者有利

缺點

●近年來日圓匯率波動較大

●日本現行法令對於五年內買賣同筆房屋課徵稅率較高，較適合長期投資

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