老飯店轉型潮 安信建經「全案管理」協助業者

受疫情影響，觀光旅館家數與房間數銳減，根據觀光局資料統計，2022年與十年來最高點之2018年相比，均減少逾二成，北中南包括華國、首都、國賓等至少10家大型飯店退場熄燈，中小型業者更不計其數，如何轉型、活化資產成為業者共同課題。台灣以「全案管理」模式協助地主進行危老重建的「安信建經」，於3月13日舉辦「2023年不動產市場發展趨勢」講座，聚焦「旅館活化•重建希望」，講座現場邀來國內知名專家，除發佈今年總經與房市展望，亦為老飯店發展提供新思維，吸引上百位金融機構從業人員及飯店業者熱烈參與。

安信建經總經理張峰榮表示，疫情重創各國觀光旅遊業，雖近二年國旅商機蓬勃，但老舊的中小型旅館考量其競爭力較弱，可獲商機有限，多數選擇轉售變現；實際上老飯店可塑性非常高，並非只有求售套現一途，重建不僅可活化資產，更可讓價值大幅攀升。張峰榮進一步指出， 坊間認為只有住宅才能改建，其實不然，自2019年至2022年，四年來台北市有超過20間、屋齡超過30年以上的老飯店申請危老重建，並已獲核准取得容積獎勵。

早期旅館飯店因開發較早，往往位於都會區精華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價，例如「台北馥敦飯店南京館」改建為酒店式公寓的「鐫萃」，是全國首件飯店危老個案，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高，諸多利多吸引老飯店業者考慮資產活化，期望以長期佈局的角度作為新營運方針、創造更多價值。

針對重建可能面臨的危老開發時程、容積獎勵逐年遞減以及央行土建融限貸令等問題，張峰榮進一步解釋，安信建經「全案管理」可為委託人作好前置規劃，爭取到足額容積獎勵；再者，內政部預計將祭出預鑄工法最高5％容積獎勵，所以現在飯店若採危老重建仍有極高利基，飯店業者不妨趁此時重建，重建後無論新建為飯店、商辦或住宅，都能有效提高資產價值與收益。

至於限貸令緊箍咒雖未解除，但都更、危老等老屋重建並不受限貸令影響，銀行核貸意願仍高，坊間部份重建案遭到拒貸，大多是準備文件不足、和不熟悉相關流程所致。安信建經「全案管理」特色，是與委託人一同備妥授信申請書、公司資料表、近三年公司之財簽報表等十餘種書表文件，並依個案條件交由選定的金融機構承件，為委託人爭取到最佳放款條件；以申請危老重建之土融來說，核貸成數約六至八成，而建融則約可核貸七成左右，透過安信建經「全案管理」的委託案皆已順利取得融資並重建。

受海外地震影響，危老建築安全議題再起，且全台屋齡在30年以上的戶數約達450萬戶，台北市更有7成以上屬於老屋，自中央至地方政府對此皆有相應政策推動都更或危老重建，以維護民眾生命財產安全。預期安信「全案管理」將比往去年高出一至二成，可望迎向業務新高峰。

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