寶佳跳水房市要崩了？ 專家：看懂底層邏輯就不會被嚇到

寶佳機構成員在中南部陸續傳出「降幅10～15%」、「末代2字頭」，住宅週報社長陸敬民表示，市場有人形容「寶佳跳水」，但若了解寶佳成本結構，寶佳做法並非市場崩盤前奏，而是強者預先校正回歸。

他表示，寶佳對市場變動反應相當快，2020年至2023年資金狂潮把許多區域房價推升過頭，當時寶佳也跟著漲到天花板；但由於它有特殊的成本結構，如今買氣冷卻，它也有本事把售價調回合理區間。

陸敬民表示，寶佳長期賣「地板價」，從來不是犧牲利潤，而是成本結構的先天優勢。

它的做法是，以現金快速圈地、以統購壓低建材成本、再以自有營造搭配逆打工法，讓工期穩定不延宕。即使賣得比同業便宜，毛利空間依然充足。

也因此2025年這波房市調整，多數建商因為成本墊高、庫存不足，難以調降價格，但寶佳仍有能力把價格拉回疫情前的「地板價」區間。

陸敬民表示，外界看到寶佳降價，常以為市場出大事，實際上真正的差別在於，寶佳能降，別人不一定降得動。

土地庫存少的建商一降就斷貨，後續無力補案；未交屋的預售案若明顯降價，恐遭已購客集體要求比照，引發退款潮；包銷業者仍在苦撐，只能先「撐盤待變」。

這些都不是膽小，而是結構性限制。寶佳因為土地庫存最多、推案量最大、營造與代銷體系自給自足，才能在2025年這種量縮環境下依然靈活操作。

陸敬民指出，寶佳這波調整幾乎都發生在新案，原因很簡單：新案沒有舊案包袱。

未交屋的在銷案若大幅降價，已購客必定回頭要求減價，甚至演變成非理性爭議；餘屋則要等到交屋清空戰場後再重新包裝銷售。寶佳選擇從新案啟動，既能快速試水溫，又能避免不必要的客訴，這是務實且低風險的做法。

他表示，2025年全台多數預售屋至今仍Hold價，頂多祭出裝潢升級、車位讓利等不侵蝕單價的優惠，顯示大部分建商並無降價急迫性。

寶佳則不同，它是全台推案量最大的規模化集團，自有營造與合作代銷體系需要穩定運轉。它考量的早已不是單一案場的利潤，而是整個區域甚至全台的銷售節奏與現金流健康。

陸敬民表示，2025年的這波寶佳現象，反映的不是「市場崩盤在即」，而是擁有「成本底氣＋量體優勢」的龍頭，在買氣急凍時率先啟動價格回歸，並同步試探市場底部。

過去房價爆衝，寶佳能從地板漲到天花板、以價制量；如今成交停滯，它同樣能從天花板回歸地板、低價取量。

看懂寶佳的底層邏輯，就不會被表面的數字嚇到。

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