賣厝阿明/實價登錄「這資訊」易出錯 慎防之

全崴地政士法稅事務所焦冠崴代書。 圖/焦冠崴提供
全崴地政士法稅事務所焦冠崴代書。 圖/焦冠崴提供

實價登錄的資訊參考性有多高?在判讀相關資訊時,又有哪些眉角?實價揭露制度上路至今,對台灣房市造成了什麼影響?阿明今天請來全崴地政士法稅事務所焦冠崴代書,針對此議題詳盡分析,並且分享申報流程與需要特別注意的事項。

台灣的實價登錄制度,於民國101年時開始上路,中間陸陸續續改版以及優化,一直到現在適用的實價登錄2.0版本,是近年來影響房市走勢最重要的政策之一。焦冠崴回想,在此政策實施之前,台灣的房地產價格多由民間單位各自揭露,既不夠全面、也不見得百分之百真實,所以長年以來一直都有房價不夠透明的疑慮,在交易時,無論買方或賣方都難免擔心會碰到黑箱作業,損及自身權益。

實價登錄2.0已上路,房價更透明

政府為推動房市交易資訊透明化,地政機關規定房屋在送件過戶後,同時就要搭配送出實價登錄申報書,焦冠崴說明,法律上是由買賣雙方共同負擔責任,若在交易過程中已委託代書協助相關作業,基本上代書都會負責申報好;一般而言,實價登錄申報的方式可分為兩種,第一種是使用自然人憑證上網登錄,第二種則是直接到地政事務所進行紙本作業。

焦冠崴提醒,在申報時,申報書上所有內容都必須填寫清楚,包含交易金額、房屋格局、有無車位等,車位是否有拆價也是重點。較特別的是,預售屋也要進行實價登錄,也就是跟建商、代銷首次買入預售屋時,就要先進行申報,之後若有換約、交屋移轉,基本上都不需再申報,一直到成屋後、下一次轉賣出售時才需要再登錄。

政府有專人盯,價格錯報會開罰

實務上較常見的錯誤,第一類是錯報「交易金額」,焦冠崴點出,因為不動產交易金額比較高,有時會少寫一個零或數字順序出錯,例如1532萬元寫成1523萬;第二類則是「格局」,有些人買房時會忘記確切格局,例如是三房或四房、衛浴幾套等;第三類錯誤則是「交易日期」,其實是要填買賣合約書上、也就是私契上的簽約時間,很多人都以為要填交屋時間或過戶時間,這也是最常見的錯誤。

想要避免錯誤,焦冠崴建議,不妨由兩個人以上做檢核,以他的經驗來說,打好申報書後會再委託同事檢查,因為同一個人看同一份資料,難免會有盲點,當有另一人幫忙檢核時,比較能抓出錯誤。他也提醒,地政機關有專人在「巡」,倘若價格錯誤嚴重會開罰3萬到15萬元之間,而且會處罰到改好為止;若是格局、車位、買賣方姓名電話等錯誤,則會有一次更正的機會。

特殊情況如親友交易,需寫在備註中

實價登錄制度自上路以來,累積了大量具參考價值的數據。然而,焦冠崴坦言,每一間房子都是獨一無二的,出現價格落差在所難免,而且有時也會出現特殊狀況。比方說,他曾處理過一個案例,賣方是退休老師、不太缺錢,買方則是小夫妻、有成家需求,幾經溝通後,賣方因為體諒認真打拚的年輕人,最終願意以低於市價的價格來出售。

在房市高漲的情況下,這筆低於行情的成交案顯得格外稀有,且買賣雙方並無任何詐欺、脅迫或不當手段,甚至後來變成朋友,這是相當難能可貴的。焦冠崴在申報實價登錄時,就有特別備註說明「親友間買賣」,把低於市價的理由寫進來,這一段暖心經歷,也成為焦代書在房地產的服務業務難得的一次美好回憶。

透過焦冠崴的經驗分享,不難發現,實價登錄制度的推行,讓房市資訊變得更加透明,但申報的過程與細節如填報錯誤,或有特殊交易狀況,都需要買、賣方和受託登錄的代書特別留意,以確保登錄的資訊被正確提交。

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