都市更新中的「權利變換」:確保公平、有效和可持續發展

▌近期都更工安意外頻傳,遴選經驗豐富且合適之營造廠,加上專業的營建管理全程把關,能有效控制成本並降低意外發生之風險。(圖片由中力都更提供)
▌近期都更工安意外頻傳,遴選經驗豐富且合適之營造廠,加上專業的營建管理全程把關,能有效控制成本並降低意外發生之風險。(圖片由中力都更提供)

台灣處於地震帶,民眾更應該重視房屋的結構安全,對於耐震力不足的老屋應積極參與重建,即便未來有地震來襲,居住者也不須再擔憂。

在某案座談會中有地主說道:「投入重建需要帶點衝動,因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」重建整合過程中,參與都更的地主們總是在意:我能分配到多少?如何分配?室內能夠一坪換一坪嗎?成本要付出多少?也應為這些問題,常常讓重建形成阻礙。

「權利變換」是確保都市更新順利進行的關鍵步驟。

什麼是「權利變換」?

根據《都市更新條例》,權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值比率及提供資金額度,分配更新後土地、建築物或權利金。

簡單來說,是以總價值的概念來分配,就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」,再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。

所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前,地主是無法得到準確的分回坪數的,就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估,也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時,才會是真正能分回的比例價值。

估價師除了估算更新前的權利價值比例,也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來;高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低;有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果;地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同。

都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明,讓地主清楚了解,並經過政府審查核定後才能執行。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發建議,所有權人比起在意「坪數」大小,更應注意自己的「權利」!千萬不要毫不關心、不參與各項會議過程,若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視為放棄應有的權利保障,到時再後悔都來不及了。

「權利變換」在都市更新中扮演著重要的角色,是確保公平、有效和可持續發展的關鍵一環。因此,不管同不同意都更,在案件進行的過程中都可以多參與、多了解,若不願意也可以表達自身的意見,讓住戶相互理解、相互溝通,才能共同找出大家都滿意的方法。

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