賣厝阿明/房地合一稅 常見10大Q&A懶人包看這裡

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

以往房地合一稅法通過之前,土地及建物是個別課稅的,也就是指土地交易賺的利潤,按照公告現值課徵土地增值稅;房屋交易的利潤部分,就按照實價課徵所得稅。

現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者,讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。

只要是有買賣不動產,不論房或是地,有賺錢就要乖乖上繳國庫,都要課稅!

今天阿明整理出10大常見問題,濃縮再精華,重點筆記大全!

▌Q1:房地合一稅的稅率怎麼看?

不論是以個人或是法人名義出售房屋,同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。

個人部分

• 持有房屋 2 年內轉手:稅率 45%

• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手:稅率 35%

• 持有房屋 5 年以上10以下轉手:稅率 20%

• 持有房屋超過10年:稅率15%

法人部分

• 持有房屋 2 年內轉手:稅率 45%

• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手:稅率 35%

• 持有房屋 5 年以上轉手:稅率 20%

這種稅率調整,對短期持有的影響很大,但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友,反而稅率變化幅度就沒那麼大。

▌Q2:房地合一稅 vs. 財產交易所得稅(舊制) 哪裡不一樣?

財產交易所得稅計算方式是只有房屋課徵所得稅,並納入綜合所得稅一併申報。

房地合一稅則是依照土地、房屋所得合一按實價課稅。

房地合一稅在持有二年以內轉賣會被課以45%重稅,而在持有超過兩年未滿五年的部份是課以35%,從這邊我們就可以看得出來,房地合一稅大方向是在加重投機型買方短期持有的交易稅率,政府希望能透過增加不動產短期持有交易稅率的方式,減少短期投資客炒作行為。

房地合一應納稅額如何計算?

應納稅額 = 課稅所得×適用稅率

課稅所得 = 房屋收入-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

而上方提到的「取得成本」會包含:買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費、購買房屋的相關費用。

例如:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費....等,都算在內。

如無法提供證明單據,稽徵機關會依「成交價」的3%來計算,並以30萬為上限。

▌Q3:房地合一稅實施日期?

只要是民國105年1月1日以後取得之房地,均適用房地合一稅。

但如果是104年12月31日以前取得,就算是舊制的範圍,必須在隔年5月個人申報綜所稅時申報「財產交易所得稅」喔!

▌Q4:房地合一稅什麼時候要報?

由於修法後擴大課稅交易類型,所以需要申報的時機點會有以下4個:

1‧預售屋交易:預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。

2‧一般成屋交易:房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。

3‧使用權房屋交易:房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。

4‧股權交易:符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

▌Q5:申報要準備哪些文件?

房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等,通常會由代書協助辦理相關手續,最後再將款項結清。

▌Q6:房地合一稅也可以重購退稅?

根據所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內,且符合自住規定者,均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠,

就已(應)納稅款範圍內,按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。

退稅4條件:

1‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用

2‧個人或其配偶、未成年子女設有戶籍

3‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內

4‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶

▌Q7:預售屋躲得過房地合一稅嗎?

房地合一稅也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起,2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅,並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段,這段時間的持有期間是以『零』計算,也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。

預售屋因爲有2~4年的工程期,在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期,會需要再滿5年才會適用20%稅率,也就是指從買預售屋到成屋後需要7~9年的時間再轉手,適用稅率會較低,對短期套利者不友善,較適合長期自住考量的朋友。

PS、平均地權修正條例於2023年正式公告實施之後,預售屋將禁止換約移轉,除非「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內兄弟姐妹」或內政部公告特殊情形,報請地方政府後就

▌Q8:真的有30萬的免稅額嗎?預售屋也可以免稅嗎?

計算課稅所得時,買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用,在沒辦法提供證明文件的前提下,是可以按照成交價的3%或最高30萬上限計算。但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式,國稅局在30萬免稅額的認定上,則會用『換約款項X3%』的認定方式當作費用計算。

【舉例】購買1200萬的預售屋,已付100萬,轉手換約獲利80萬試算,依照國稅局的認定方式,會是180萬的3%= 5萬4千元可以扣除。

▌Q9:房地合一稅減稅條件?

政府打房也怕誤傷百姓,另外開了一個免死金牌通道給7種持有未滿五年而非自願出售房屋的民眾,免除重稅。

1.個人因調職及非自願離職(更換工作地要出售房子)

2.遭他人越界建屋(隔壁撈過界偷你家地才賣房)

3.依法強制執行(被法拍)

4.因重大疾病或意外需支付醫藥費

5.持保護令避開家暴相對人(要躲恐怖情人而賣房)

6.繼承房屋後,未經同意糟其他共有人出售房地持份(兄弟姊妹賣掉你持有的部分)

7.繼承取得不動產及相關房貸,卻無力償還(繳不出房貸)

因為上述7種情形而出售房地,是可以適用稅率較低的20%喔!

▌Q10:個人所得400萬以下免稅條件有哪些?

A‧個人、配偶或未成年子女設有戶籍,且持有並居住該房屋連續滿6年

B‧交易前6年,房屋沒有做出租、營業或執行業務使用

C‧個人、配偶在房地交易前6年沒有使用過自住房地租稅優惠

符合上述三條件,在交易獲利金額400萬以下,及為免稅。假釋超過400萬,政府會針對超出部分課徵10%。

最後阿明提醒大家,不論是賺或是賠都要申報!大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報,沒有在期限內申報,是會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰,假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅,漏掉的稅額還會被處3倍以下的罰鍰!

記得,不論賺錢還是賠錢,都!要!申!報!

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