他離婚被迫改變買房計畫 戶籍遷了、沙發買了仍不算自住

原本買預售屋準備自住，如果在等待交屋期間碰上離婚，因應家庭及小孩接送需求另買一間房，原本的房子還能算自住，適用房地合一稅重購退稅嗎？財政部一件訴願案例明確揭示，即使房屋交屋後已遷入戶籍、購買沙發，也有水電使用紀錄，仍不代表符合「實際自住」要件。

這起案例中，民眾小明（化名）早在2021年8月就簽約購買台南一間預售屋，不過等待交屋期間，小明在2023年6月離婚，因家庭狀況改變及小孩接送等問題，同月底又簽約購買另一間預售屋。

原本購入的預售屋直到2023年11月11日才完成點交，小明隔天將戶籍遷入，也購買沙發，房屋並有用水、用電紀錄，不過，他隨即在11月14日就簽約出售，也就是從點交到簽約出售僅相隔2天，最終以935萬元賣出，並繳納房地合一稅71萬餘元。

之後，小明在出售舊屋後2年內取得另一間新屋，因此向國稅局申請房地合一稅重購退稅69萬2,190元，卻遭國稅局否准，爭議關鍵就在於原本的房屋是否具有「實際自住」事實。

小明主張，現行規定並沒有要求自住房屋必須住滿一定期間，而且自己在房屋交屋後確實遷入戶籍，也提出水電帳單、購買沙發等資料證明曾經居住。之所以很快出售，是因為等待預售屋交屋期間碰上離婚，加上小孩接送等家庭因素，才改變原本的居住安排。

不過，財政部認為，房地合一稅重購退稅雖然沒有規定至少要住滿幾天，但是否屬於自住房屋，仍須依房屋的客觀使用狀態判斷。

國稅局調查發現，小明11月11日才完成房屋點交，11月14日就簽約出售，雖然期間有水電使用紀錄，也曾購買沙發，但這些資料僅能證明房屋有人進出或使用，仍不足以認定小明已將該房屋作為日常生活處所。

此外，小明早在原本房屋交屋以前，就已因離婚及小孩接送等因素簽約購買另一間房屋。財政部綜合房屋買賣時間及實際使用情況後，認為小明在取得原本房屋前已有換屋安排，難以認定該房屋具有實際自住事實，因此駁回訴願，維持國稅局否准69萬2,190元重購退稅的處分。

財政部指出，房地合一稅重購退稅主要是為了減輕民眾因實際居住需求換屋的負擔，因此出售及重購的房屋都必須符合自住要件，包括辦妥戶籍登記並實際居住，且不得出租或供營業使用。

是否能拿回重購退稅，真正的關鍵仍在於能否證明房屋確實是生活重心，國稅局會綜合戶籍、水電使用、房屋買賣時間及其他客觀事證判斷。即使原本購屋時有自住規劃，若交屋時生活狀況已經改變，實際居住事實不足，仍可能無法適用重購退稅優惠。

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