新屋買不起 全台40年「阿公宅」撐起3成房市

房價高漲之下，買方買到的房子也愈來愈老。住商機構盤整內政部資料，全台第二季成交住宅中，屋齡40年以上占比達32.7%，相當於「阿公宅」撐起約三分之一房市。其中，台北市40年以上住宅成交占比更達55.4%，居全台之冠。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，由於房價高昂，部分自住客逐漸以屋齡換取價格或地段，使得高齡住宅仍屬中古市場主力。

觀察內政部第二季數據，全台住宅買賣移轉若依照屋齡區間區分，其中40年以上住宅成交占比達32.7%，30～40年屋齡占比則以29.3%次之，顯示全台房市成交物件不僅有約三分之一屬超高齡住宅，若論30年以上屋齡交易，占比更達六成以上；如細看各縣市40年以上住宅交易占比，台北市以55.4%高居全台第一，之後為台東縣53.2%，也是全台唯二由40年以上物件撐起房市半邊天的縣市。

賴志昶指出，高屋齡房產提供兩大優勢，一是總價帶相對親民，由於目前銀行審貸嚴苛，尤其對老屋的鑑價差異頗大，加上市場趨冷、賣方心態逐漸調整，使此類物件議價空間相對較大，致使交易占比明顯較高；二是縱觀雙北等都會區，即使為高屋齡老宅，周邊也可能具備鄰近捷運、商圈或學區等優勢，因此可憑藉成熟生活機能吸引自住需求。

另一方面，老屋交易占比較高的縣市，也多出現在近年新案供給較少的區域，例如中南部部分縣市、外島以及東部，這些區域不論是市中心或郊區，都累積不少早期開發的老街區或中古透天，但近年較少吸引建商或開發商大舉進駐，使當地新屋供給相對有限，老屋自然成為住宅交易主力。

值得注意的是，新竹縣與其他縣市呈現截然不同的房市供給。根據統計，新竹縣屋齡20年以下住宅成交占比合計達47.5%，接近一半；40年以上住宅占比更僅有9.7%，為全台最低。賴志昶表示，新竹縣近年受科技產業與新興重劃區發展帶動，新案供給相對充足，購屋族也多以年輕人口為主，供需雙方對屋齡較輕的住宅接受度較高，致使該縣市成交屋齡結構與其他縣市有明顯差距。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，高齡住宅若具備良好區段與生活機能，仍有一定的市場需求，惟屋齡超過30年後，建物結構、管線、防水等維護成本較高，且也需留意老宅的貸款成數及貸款年限可能較為保守。購屋人如看中老屋，不應僅看價格與地段優勢，仍應預留修繕與自備款空間，並在簽約前多方確認實際貸款條件，避免陷入貸款窘境。

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