換新屋能退稅 自用住宅重購退稅讓你換屋省很大

房市示意圖。記者游智文攝影
房市示意圖。記者游智文攝影

大家都知道買賣房屋要繳稅,但你知道在什麼情況下可以退稅嗎?不論是小屋換大屋、舊屋換新屋、「先買後賣」或「先賣後買」,只要符合條件,就能向政府申請「重購退稅」或是「重購扣抵」喔!永慶房屋整理土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)及房地合一稅(新制)退稅條件與方式,幫助民眾了解自己的權益,減輕荷包負擔。

「重購扣抵/重購退稅」是政府提供換屋族的節稅優惠方案,民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為,並符合相關條件,即可申請扣抵或退還出售舊屋時已繳納的所得稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,不同時期購入的不動產,辦理的規則不太一樣,出售的房屋若是在104年12月31日前買賣取得,適用財產交易所得舊制,在重購房屋隔年申報所得稅的時候,從所得稅應納所得稅額中扣抵;反之,若是在105年1月1日之後買賣取得,則適用房地合一稅制,可於完成移轉登記之次日起提出申請退稅。

不論新制或舊制,退稅採計條件都包含:出售及重購房地的時間(以完成移轉登記日為準)在2年以內,及出售的房地賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用。新制或舊制不同的地方在於,舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬,而新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。其次,新制有限制重購後5年內不能改作其他用途或再移轉,否則將追繳原退還稅額,舊制無限制;最後,舊制僅針對「小換大」才能退稅(新購屋價額需大於舊屋價額),新制則放寬大屋換小屋可按比例退稅。

此外,陳俊宏補充,針對前述財產交易所得稅與房地合一稅的扣抵或退稅,新屋或舊屋的所有權人,無論是本人或其配偶,只要符合條件都可以申請。但要注意的是,政府為了避免投機、落實保障自住權益,若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用,退稅申請將不會被核認。

而在土地增值稅的部分,買入新屋和賣出舊屋的時間同樣需要在2年內,且設籍與房屋的所有權人,均須為本人、配偶或直系親屬,並符合自用住宅情形。特別要注意的是,新舊土地的所有權人,必須為同一人,也就是說,買房子和賣房子的要是同一個人,如果今天賣掉自己名下的房子後,以配偶名義買入新屋,土地增值稅就不能退稅。

陳俊宏說明,土地增值稅重購退稅的計算,不是依市價或房屋面積大小,而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅,超過原出售自用住宅用地公告現值,即可申請退還土地增值稅,最高退稅額以所繳稅額為限。

陳俊宏再次提醒,新購房地自登記日起列管5年,如有下列任一情形,將會被追討稅金:一、5年內售出或過戶(包含配偶贈與移轉)。二、改做其他用途,公益出租、營業都不行。三、戶籍遷出,本人、配偶或直系親屬,5年期間至少要有1人設籍。

重購退稅的使用次數沒有限制,但房地合一稅的退稅請求權時效為5年,土地增值稅則為10年。陳俊宏建議,換屋前先了解退稅條件並試算,再規劃房地登記,才能符合最大利益。

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