預售現退訂潮…花蓮強震後房屋消費爭議 消保官盼受災鄉親多體諒

花蓮0403強震,許多房屋大樓受損,有的嚴重傾倒,也有經政府建管單位張貼紅、黃單公告為危險建物等情形,花蓮縣消保官李葳針對衍生相關爭議說明,並盼受災鄉親彼此體諒。

0403強震導致花蓮許多房屋受損,花蓮縣政府統計,全縣共有紅單戶54棟(戶數802戶)、黃單戶58棟(戶數1137戶),完成拆除7件、拆除中1件、待拆除1件、辦理複評1件。

這場強震也震出租屋、購屋許多糾紛,有房仲業說,當天買賣雙方約定上午交屋,房屋還沒點交,房子被震成危樓,買賣就此告吹,還有預售案也出現退屋、退訂潮。

李葳指出,針對買賣部分,按民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」簡單的說,在房屋買賣時,如果該不動產未移轉「交付」於買方實際支配前,因為震災導致房屋毀損,這危險就應由出賣人承擔。

如果已交付予買受人,危險就應由買方承擔,實務上多以房屋點交或交付鑰匙時點來判斷;至於震災所致的瑕疵大小,如嚴重的梁柱變形龜裂,或較輕微的磁磚脫落或隔間牆龜裂,是否得主張解約、減少價金或損害賠償等,則有賴具體個案事證予以判斷。

另就房屋租賃部分,按民法租賃章節與消費者保護法,以及房屋租賃定型化契約等規定,如果出租人不能提供承租人租屋使用時,承租人是有權終止雙方租賃契約關係,此時房東依約如無其他扣押金事由時,是應該返還房客前所繳交的押金。

但按租賃定型化契約規定,確實有如果無法點交或遺留物未妥善處理時,出租人對於押金抵充的相關規定,但如果是因為震災這種特殊情形,還強要房客進入危險大樓搬離其所有物品與回復原狀等情形,確實是強人所難。

李葳表示,建議房東與房客間,能心平氣和溝通協調彼此關係,如房東退還押金,另約定日後電梯或房屋修繕完成得以安全進入後之一定期間內,搬離個人物品回復出租時樣貌;或房客折抵部分押金,將所遺留物委由房東處理,這2種方案都是不錯的選擇。

李葳指出,此次震災,對花蓮鄉親生命與財產都已造成巨大的傷害,希望受災鄉親們都能彼此體諒,不要在天然災害後為自己又增添一些溝通上的誤解,進而產生法律上的困擾與紛爭。

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