建商購地換種方式買 首季土地交易破600億、創近4年新高

芙蓉大樓示意圖。記者朱曼寧/攝影
芙蓉大樓示意圖。記者朱曼寧/攝影

戴德梁行1日發布2024年第1季土地市場報告,土地市場交易量637億元,年增290.7%,為2020年以來單季突破600億元大關,為近4年新高,顯見建商買地轉趨積極,土地市場持續回穩。

戴德梁行表示,土地交易量走過2019~2021的三年輝煌歲月,自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌,2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元。

今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應,因此購地信心已恢復。

戴德梁行表示,第1季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局,反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求,在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

觀察第1季十大土地交易,工業土地佔了三筆,分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區,皆屬於自用買盤,交易價格亦都符合當地交易行情,並未有創價之表現。

值得注意的是,日前芙蓉大樓以131.25億元成交,表面看來是辦公大樓交易,但綜觀其建坪價之合理性,以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷,該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。

若將都更容獎計入土地坪效,依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪230萬元左右,以該土地所處之鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性,此房價相當符合市場行情。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,觀察建商現階段購地,都是考量融資的問題,也因為土地融資的限制,包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等相關配套的限制正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素,這也為台中大慶13、14期重劃區標售不熱絡做了最貼切的註解。反觀芙蓉大樓,這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。

此外,建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車,推案產品以小坪數為主流,透過縮小單戶坪數控制總價,在成本上漲的壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的,在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數,用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤,則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量之原因。

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