基地愈大愈難整合 北市千坪都更案僅8%

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

根據台北市都更處統計,截至2022年底為止,全市核定實施的都更案達535件,其中多半是基地面積介於1,000~2,000平方公尺(約302.5~605坪)的案件,達216件,佔比逾4成,但逾5,000平方公尺(約1,512.5坪)的案件僅43件,佔比最少,僅約8%,顯示台北市大基地都更案難度高,故相對稀少。

台北市都更核定案件基地面積狀態分佈。資料來源/台灣房屋
台北市都更核定案件基地面積狀態分佈。資料來源/台灣房屋

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,老屋重建最大的難關就是人多嘴雜,所以基地規模愈大,涉及的住戶愈多,推動難度也愈高;加上都更不僅行政流程冗長,容積獎勵也須經審議徒增不確定性,導致整合期間易生變數,讓業者對擴大基地規模興致缺缺。

近期北市精華區最具代表性的大基地都更案,就是「DIAMOND TOWERS台北之星」,基地面積逾1500坪;根據台灣房屋觀察,近十年台北市東區基地面積上千坪的百坪都更豪宅案,價格表現都頗亮眼,包括「潤泰敦峰」、預售案「勤美璞真城仰」等,近兩年成交單價介於172萬元到255.5萬元,其中社區18樓以上的高樓層戶別,單價全在200萬元以上,所以買家至少要有2億元身家,才有機會入住市中心都更豪宅景觀戶。

張旭嵐表示,都更豪宅價格水位高,主要有三大背景使然。第一為地段條件佳,都更宅地段皆屬市中心精華區,地價不凡;第二,推案成本高,大基地都更案整合曠日廢時,以「DIAMOND TOWERS台北之星」為例,前後整合超過時間超過25年,推升時間與金錢成本;第三,產品稀有性,大基地都更案數十年磨一劍,且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造,奠定不俗身價。

不過,也因為地屬精華,部分市中心豪宅為了創造高度商業價值,會考慮以住商混合的複合式開發案來規劃,對於出入低調,重視隱私的客層來說,可能會是考量點之一。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,現今全台單價最高的都更宅,為國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」,該案基地面積約330坪,頂樓戶單價達280萬元;由於「DIAMOND TOWERS台北之星」最高開價來到290萬元,若中高樓層戶別依照開價順利成交,不僅將改寫東區都更豪宅的價碼水位,也可望刷新都更宅的價格天花板。

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