30人持分土地怎整合? 他一招破解「優先購買權」

房市示意圖。 記者游智文/攝影
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多人共同持有的房子或土地,由於產權複雜,且共有人擁有「優先購買權」,一般人都不會想碰。資深地政士說,其實優先購買權有破解方法,只要成為共有人之一,就可不受限制,只要賣方同意就可收購進行整合。

最近就有一例。正業地政士事務所所長鄭文在說,一位買家相中新北一塊二、三十多人共同持分、產權超複雜的繼承土地,他出高價向其中一人購買,地主很心動,但堅持要買家先通知所擁有產權的親戚。

原因是,依規定,持分土地轉售他人,必須通知其他擁有優先購買權的共有人,共有人有權先買。

買家向地主解釋,他先前已先買了部分持分,他也是共有人,不用再全部通知,但地主擔心後遺症,也怕被親戚告,因此雖然買家出高價,地主還是不敢賣。

負責媒合的仲介公司向地政士求助,地政士拿出相關法院判例及執行要點後,賣方不再堅持想法,順利完成不動產買賣簽約的手續。

鄭文在表示,依照土地法第34條之1執行要點第13點第9款:共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權。

另依最高法院72年台抗字第94號判例:土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購.......若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。

簡單說,共有人間的承買關係,沒有優先購買權的問題,買賣契約書可以直接成立,不需要通知其他共有人。

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