為改建鋪路？新光吳東明砸1.1億買林森北路57年老公寓

2023-09-20 12:02 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

據實價登錄，北市中山區林森北路145巷弄內，屋齡57年的4層老公寓，今年6月以總價1.12億元成交，建物面積共110.27坪，換算每坪單價101.8萬元，經查謄本，買方為瑞士大飯店股份有限公司，其代表負責人就是新光金控副董事長吳東明。

值得注意的是，此次交易的老公寓，前排8層「桔子商旅」目前由福泰集團經營，房東也是吳東明，從55年前第一次登記就已持有，該旅店的土地面積約151.5坪，而林森北路57年老公寓的土地移轉則為35.1坪，使用分區為商四特（原屬商三），換算土地單價達319萬元。換言之，吳東明此次出手，不排除是擴大日後要都更危老的改建基地。

欣聯建設專業經理人蕭傑楷分析，該地容積率達560%，換算每坪土地可蓋12.5坪，若是申請危老或都更，獎勵值還會再往上加，因此以台北市精華區來說頗為便宜。

蕭傑楷指出，該區塊若是未來改建有兩個方向，第一是走都更，不過就需要整合到300坪以上，再來就是走危老的模式，就沒有基地規模的限制，以此區塊來看，目前基地面積加起來僅186坪左右，建案規劃空間有限，需要將對面的3層透天整合，基地才會方正。

另外，以桔子商旅來看，該酒店為三面臨路，一面是林森北路145巷，一面是林森北路133巷，等於這兩條路巷弄內的地主，若後續沒有參與本案改建，未來就沒辦法享有560%容積率。不過若想再繼續往內擴大，會碰上區域知名的火鍋、燒烤店，對店面來說，因為租金效益高，因此未來要擴大整合也沒那麼容易。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，該區商業機能發達，且小坪數住宅需求性強，每坪開價落在120~130萬元左右，且附近周遭的改建案也眾多，包括斜對面的「亞士都飯店」2年多前以5.5億元交易，將由九昱建設興建15層公寓式酒店，對面的預售案「璞園榮」基地達361坪，也屬危老改建案。