高通膨時代房貸會變少、房價會增值你需要「RESET」的購屋觀念

2023-05-05 18:18 撰文／／記者張瑞傑

圖／李清宇攝影

面對居高不下的房價，許多年輕人望屋興嘆，想買房卻大喊追不上房價，但仔細觀察許多人的購屋規劃，發現不少人努力存下自備款，卻擔心銀行賺走你的房貸利息錢。其實房貸跟你的薪水一樣，都受通膨影響減少價值，反觀房價卻每年持續增值3至5%，一來一往你的資產每年至少增值8%以上，這就是銀行不跟你說的秘密。

「通貨膨脹」是大家耳熟能詳的名詞，而通貨膨脹率的計算就是依據消費者物價指數（CPI，Consumer Price Index）來計算；若以台灣2021年的CPI是100％，2022年為102.95％，那一年的通貨膨脹率就是［（102.95 – 100）/100 ］x 100，等於2.95%。再者，若薪水增幅僅1%至1.5%，也就是受僱員工的全年薪水增幅低於通貨膨脹率，民眾對於通貨膨脹的消費落差感就會相對明顯。

正是這個原因，讓每個有計劃購屋的人大呼「當快養不活自己了哪還買得起房？」不過，當你仔細研究房屋貸款與通貨膨脹的關係，就會意外發現「原來房貸也會越來越薄」。

舉例來說，當我們跟銀行貸款了1000萬元，再以每年通貨膨脹率3%來計算，到了明年，你的房貸受到通膨影響，實際價值只剩下997萬元；假設3年來通膨率都維持3%，在只還息不還本的前提下，你的房貸帳面上的數字雖然還是1000萬，但實際價值只剩下991萬元。

而另外一方面，你的房屋價值卻每年以平均3至5％以上的速度增值，同樣的3年案例來看，1000萬元的房價在3年後將變成1090萬至1150萬元以上。換句話說，你買了房，在房貸通膨與房價增值一來一往之間，至少就差了18%至24%，換成現金也就是99萬至159萬元。

讓我們更簡單一點來看一件事情；銀行規劃的長年限房貸，就是為了讓還款人擁有更大的還款彈性，近年受到高房價影響，市面上也開始出現40年期的房貸，當你理解「房貸會貶值」的觀念後，不妨大膽地將銀行當作一位「只要你付錢就不會隨時趕走你的房東」來看，在當前2%左右的低利率空間，房貸時間越長對購屋者來說越是有利，只要確認每月付款資金在可承受範圍內，你就能夠輕鬆享受資產增值的紅利，而不用再一味抱怨「高房價房難買」了。