甜甜圈效應成形 大安區爆出走潮、這裡人口大成長

高房價、高物價，都會居大不易，許多人離開市中心，遷移到房價負擔相對低的宜居城市。永慶房產集團統計今上半年七大都會區「淨遷出人口」前十名行政區，北市大安區遷出8,691人最多，其次為士林區6,250人、中山區5,508人位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，上半年七都遷出人口行政區前十名中，台北市就囊括了8個，包括信義區、內湖區、松山區、文山、北投區等，城市磁吸人口的效應已不復見。

她表示，北市人口外流的原因很多，包含所得未明顯提升，房價居高不下、租金、消費水平高，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮。

十大人口流出區，比較特別的是桃園市大園區，陳金萍解釋，主要是桃園航空城開發計畫於去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。

另外觀察七都「淨遷入人口」行政區，由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，位居七都行政區人口紅利第一，位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人第二，第三名為高雄市仁武區淨遷入689人。

陳金萍分析，桃園龜山緊鄰新北，位於南下桃園第一站，2字頭房價，吸引不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。

排名第二的觀音區，擁有四大工業區，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7000人，房市剛性需求因此提升。

此外觀音緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

陳金萍表示，今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，包括新竹湖口鄉、新豐鄉，台中清水區、沙鹿區、台南安南區、善化區、西港區等新面孔。

仔細觀察這些行政區，多有共同之處，包括挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。

陳金萍表示，過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件，選擇離開家鄉，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。

這個情形已不只發生在台北，七大都會區也陸續出現「甜甜圈效應」，也就是人們從市中心搬往郊區或其他地方，都市人口減少，像甜甜圈中間空了一圈。尤其近年各地市中心房價越來越高，建商推案紛紛轉往外圍郊區，甜甜圈效應更為明顯。

陳金萍表示，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，不要只看房市利多消息就輕易進場，以免套牢。

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