一表看房市10大最具潛力區專家曝未來3年置產策略

房市熱，去年基期低的蛋白區漲勢驚人，但究竟哪裡還能布局買房，根據統計，最具發展潛力行政區可依人口成長率統計，分別是林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山，與去年漲幅多落在中南部不同的是，今年北部地區與中南部地區各占有五名，平分秋色。房市趨勢專家李同榮分析，人口成長帶來房市需求，預料這十區會是未來三年房市發展最具潛力的行政區，置產可朝人口成長續航力的優質蛋白區邁進。

房市趨勢專家李同榮分析，此波房價上漲現象，蛋殼勝於蛋白，而蛋白勝於蛋黃，蛋殼區由於基期低，補漲有因；蛋白區由於交通與產業帶動，翻身有理；蛋黃區由於基期較高，緩漲必然。

至於未來置產策略，李同榮建議，首先要洞悉，蛋殼補漲總有滿足點，蛋白翻身端看人口成長率才有續航力，蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性就較高，因此應該朝類似十大潛力區的發展特性，也就是具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的蛋白區，就能立於進可攻、退可守的不敗之地。

十區發展要素如下：

一、林口新市鎮近年發展快速，人口大量移入下，尤其是新市鎮南側，交通、商場等重大利多，全部集中於此處，且預售熱潮也帶動當地的房市狀態，成為現今林口房價的領跑者，鄰近機捷A9站區域，房價上漲強度將持續。

目前新市鎮尚待開發完成，總投資額高達240億元以上，由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期的國際媒體園區招商案，持續完工中，此區位居新北與桃園交界，近年因交通帶動商圈發展進而吸引人口淨流入，徹底擺脫過去被喻為鬼城的污名。

二、新北市五股區受惠軌道經濟，未來蘆洲三重的民眾可以不用再到台北市火車站去轉車到機捷，洲子洋重劃區周邊42公頃開發計劃，等到2028年五泰輕軌完工開通，由 F10到F06五站串聯中和新蘆線與機場捷運線，而且可連接新莊大眾捷運系統，所以它的功能性是除了串聯之外，還要再透過三重接社蘆大橋，與台北市再做一個鏈接，未來會成為另外一個新北商圈，居於未來發展的預期心理，帶動房價持續勁揚。

三、竹北市近年人口快速成長，主因像是新竹科學園區、台元科技園區、台大生醫園區，原有產業持續擴廠，竹科購屋族群具備高收入、高生育率的特性，也帶來持續的自住與換屋需求。

四、淡海新市鎮過去餘屋多、空屋率高，但隨著各項建設如輕軌、淡江大橋、淡北道路等，有助於改善最令人詬病的交通問題，且近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，讓淡水與新市鎮的移入人口增加，加上淡北道路更將解決長期交道問題，平價的親水住宅區將一舉翻身。

五、仁武區房價親民，隨著人口成長區段房價也逐創新高，仁武區從2011至今，房價漲幅已超過4成，未來仍具上漲潛力。仁武產業園區已超過300家廠商洽詢，都是推動區域發展重大試金石。仁武產業園區自去年11月正式動工第一期統包工程，預估將可創造242億年產值、提供6300個就業機會，總面積74公頃的仁武產業園區有利帶動高雄產業升級轉型，已超過150家廠商搶進駐，包括電子、航太、智慧物流、精密機械等大廠。仁武同時也是高雄S工業走廊連結小港區發展的重要端點。

六、橋頭工業區因政府大力加持，推動大型工業區計劃，帶來大量就業機會，與人口紅利移入、建設推動加持，吸引買家持續進駐設籍，橋頭受惠新台17線動工建設即將完工，而且房價基期低，將成為首購族青睞的主要區域。

七、自從台積電在台南科學園區擴廠後，善化地區土地價格幾乎翻倍，在設廠效應與就業人口紅利帶動，過去一年中，人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區。

八、台中人口最多的北屯區人口正式突破29萬大關，分析原因，在公共建設帶動下，捷運綠線通車、鐵路高架、水湳經貿園區開發、北屯運動中心等重大建設，民間企業紛進駐，包括COSTCO二店、巨蛋、環球購物中心陸續設點，均成為民眾移居北屯的強烈誘因。

同時，中科后里園區往南發展到豐原連接北囤重劃區，吸引不少就業新移民，目前北屯最熱的區域包括廍子及11期，廍子以親民房價，未來仍能吸引首購或退休族群。

九、桃園市八德區人口超過20萬，擁捷運建設議題、房價基期低，近年明顯受捷運開發帶動，吸引脫北者及北漂族購屋意願，八德由於建設題材接連不斷，包含捷運綠線動工、國道三號增設大鶯豐德交流道等，未來成長性備受關注。

目前八德房市以八德廣豐特區、八德擴大重劃區最受注目，重劃區還有綠線的中壢延伸線、大溪延伸線等遠景，房市值得期待。

十、龜山區被山脈分隔為上、下龜山，上龜山靠近林口一帶，都市機能正在發展中；下龜山則是鄰近桃園市，為舊市鎮中心，都市機能發展成熟，為人口主要聚集地。由於機場捷運的規劃與帶動，人口磁吸效果更是明顯，區內A7重劃區是去年桃園推案領頭羊，目前房價多在2、3字頭，相較機捷沿線3、4字頭房價，極具價格優勢，尤其不少建商推出低總價、低首付的配套措施，更是吸引不少北北桃首購族的目光。