AI 造富潮改寫房市版圖！李同榮：未來10年「兩大買盤」崛起

AI資本化浪潮正加速改變台灣財富結構，股市獲利資金也開始出現重新配置不動產的契機。房市趨勢專家李同榮指出，未來十年台灣房市將出現三大結構性轉變，包括購屋動能從傳統所得支撐，轉向「科技高薪＋股市資本利得」雙引擎；置產模式從工作地自住，延伸為科技城生活圈與首都資產配置雙核心；住宅價值則從地段競爭，升級為建築品質、AI智慧服務及長期資產價值的全面競爭。

李同榮預測，科技高薪新貴與股市獲利新富，將成為下一波優質住宅市場的重要購買力量，台灣房市也可能由過去資金推動的全面普漲，走向新財富驅動、區域分化、產品分流的新循環。

李同榮分析，AI對房市最大的影響，不只是科技園區周邊房價上漲，而是改變台灣財富形成方式，進而重塑購買力結構。其中，AI帶動半導體、先進封裝、伺服器及相關供應鏈發展，高薪、獎金與分紅強化科技人才購屋能力，支撐科技聚落周邊首購與換屋需求。

另一股力量則來自股市獲利新富。AI資本化推升企業價值，持有科技股的投資人、企業經營者及員工，透過股票增值累積金融資產，進而產生分散風險、保存財富及配置不動產的需求。

李同榮指出，過去台灣股市與房市經常同步漲跌，但近十年逐漸走向不同循環。股市受惠AI產業成長，房市則受到信用管制、購屋負擔及人口結構影響，價格未必同步上漲。不過，當投資人累積大量資本利得後，部分資金可能轉向優質不動產，形成「股市創造財富，房市儲存資產」的新趨勢。

他強調，股市獲利不必然流入房市，也可能轉向債券、海外資產等金融商品，關鍵仍在於資本利得能否轉化為實際購屋需求。

在置產模式方面，李同榮表示，首度提出「雙核心置產論」，認為未來科技高薪族群與股市新富，可能形成兩種不同置產核心。

第一是科技產業生活圈，包括新竹、竹北、台中、台南及高雄科技聚落，主要承接科技人才因工作、通勤及家庭生活產生的自住、換屋需求，長期支撐取決於產業就業、所得成長及人口移入。

第二則是首都資產配置圈。台北市核心地段具備金融、商業、教育、醫療及企業總部資源，加上土地稀缺，對股市獲利新富具有長期資產配置吸引力。

李同榮表示，未來可能出現「科技城購買生活商圈，首都城布局資產配置」的趨勢，工作地點決定自住需求，資產保值考量則可能決定第二個置產地點，跨區置產將成為台北高價住宅市場的重要觀察指標。

此外，傳統房市分析多以「房價所得比」衡量購屋負擔，但AI資本化後，部分高資產族群的購屋能力已無法單純以薪資解釋。李同榮表示，自己提出「房價資產比」概念，也就是住宅總價相對於家庭可運用淨金融資產的比例，認為未來應同時觀察所得、資產與貸款條件，才能更準確判斷購買能力。

住宅產品方面，李同榮認為，新一代科技高薪與高資產買方，除了地段，更重視智慧管理、能源效率、備援電力、空氣品質、隔音、防災韌性及物業管理等條件，未來高價住宅競爭將從地段溢價走向品質溢價。

隨著股市新富累積財富，部分高價住宅需求也將從換屋升級，延伸至家庭安定、子女教育、退休規劃及財富傳承，核心地段、管理良好、具長期使用價值的住宅可望受到青睞，但仍須留意持有成本、稅負及流動性風險。

不過，李同榮提醒，AI資本化並非全民均富，科技高薪與股市資本利得集中於特定族群，恐進一步擴大貧富差距，未來房市將呈現「小眾領漲、大眾分化」格局。

其中，高資產核心住宅受惠股市新富配置需求，成交可能率先活絡；科技聚落優質住宅由高薪所得與家庭換屋支撐，需求相對穩定；一般供給過剩區域仍受人口、所得及貸款限制，未必能分享AI財富紅利。

李同榮強調，AI資本化雖可能創造新買盤，但科技股仍有景氣循環與估值風險，一旦股價修正、財富縮水，也可能反向壓抑高價住宅需求。未來房市不再是全面多頭，而是由產業、所得及資本財富重新定義，少數具備條件的區域與產品將率先回溫。

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