房子漲500萬想增貸卻一毛都沒！專家曝審核內幕：銀行只看現金流
許多屋主看著房價節節高升，誤以為不動產增值就等於資金變現無虞。
理財專家Ziv學長在影音節目中直言，實務上常遇到屋主原本買1000萬的房子漲到1500萬，帳面看似現賺500萬，但當家裡急需300萬資金跑去申請房屋增貸時，卻遭銀行直接拒貸、一毛錢都借不出來。
他強調，房價上漲只是讓擔保品外觀變漂亮，根本無法保證能順利換得現金入帳。
Ziv學長點破，多數人最常見的盲點是認為「房子明明比以前值錢，銀行為什麼不敢借？」然而銀行的營運本質不是接手房屋去賣掉賺取房市價差，而是要求借款人每個月都能準時、穩定地繳出本息。
因此，房價上漲只解決了增貸門檻中「擔保品價值」的一半問題，另一半更為致命的關鍵，往往卡在借款人自身的財務條件與還款來源。
針對民眾對可貸額度的過度樂觀，Ziv學長提醒，房屋增貸的理論空間來自「銀行鑑價乘以承作貸款成數，再扣除原房貸餘額」。
能借出更多額度，除了靠房價隨行情上漲外，另一大引擎是屋主過去多年按期償還本金所壓低的貸款水位。
許多人誤將網路宣傳的最高85成當成常態，但銀行會嚴格檢視屋齡、地段、格局與流通性，鑑價往往比實價登錄保守許多。若忽略真實估價與成數限制，算出來的數字只會淪為難以兌現的紙上富貴。
◎本文獲 Ziv學長聊貸款 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。
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